6098 Sayılı Yeni Borçlar Yasası’nın Yürürlüğüne İlişkin Düzenlemeler
 
6098 SAYILI YENİ BORÇLAR YASASI’NIN YÜRÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN DÜZENLEMELER
 
 
 
6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu 1.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdi. 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle 18.05.1955 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiraları Hakkında Kanun da yürürlükten kalkmıştır. Ancak bazı hükümlerin yürürlüğe girmesi ertelenmiştir.
 
14.04.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2. Maddesi “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.”  Yürürlüğü ertelen bu maddeler aşağıda gösterilmektedir.
 
 Alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. madde: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir”.
 
Kiralananın kullanılmaması başlıklı 324. madde: “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir”.  
 
Belirsiz süreli taşınır kira sözleşmelerinde fesih bildirimine ilişkin 330. madde: “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur”. 
 
 
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Uygulama Alanı başlıklı 339. madde: “ Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır”. 

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kullanma Giderleri başlıklı 341. madde: “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır”. 
 
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kiracının Güvence Vermesi başlıklı 342. maddesi: 
 
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür”. 
 
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kira Bedeli başlıklı 343. maddesi: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”. 
 
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kira Bedeline ilişkin Dava açma süresi ve kararın etkisi başlıklı 345. maddesi: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. 
 

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kira Bedeline ilişkin Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesi: “ Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir”. 
 
Dava süresinin uzaması başlıklı 353. maddesi: “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. 
 
 
Yukarıda belirtilen maddeler “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları için 1.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. 

  6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un  1. maddesinde: “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir” denilmektedir. 
 
 
6098 sayılı yasa yürürlüğe girdikten sonra meydana gelen temerrüt, sona erme ve tasfiyeye ilişkin hükümler yeni yasaya bağlıdır. Ancak 6101 sayılı yasanın Geçici 2. maddesine göre: “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” hükmünü içermektedir. 
 
 
Anılan 347 maddeye göre: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir”. 

10 yıldan fazla süren kiracılık ilişkilerinde her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.  Buna göre 1.7.2012 tarihinden sonra 10 yıldan fazla süren kira sözleşmelerinde kiraya veren sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak 6101 sayılı yasanın geçici 2. maddesi buna bir istisna getirmektedir. Buna göre 6101 sayılı yasanın 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır. 
 
 
Örneğin; 10 yıllık kira sözleşmesi yaptınız ve şu an 6. yıldasınız. Sözleşmenin sona ermesine 4 yıl var.  Bu durumda geri kalan süre 5 yıldan kısa olduğu için kiraya veren 3 ay öncesinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep belirtmeksizin sona erdirme imkanına ancak kanun yürürlüğe girdiği tarihten 5 yıl sonra yanı 1.7.2017 tarihinde kavuşacaktır. 10 yıllık uzama süreniz dolmuş ise kiraya veren bu imkana 1.7.2014 tarihinde kavuşacaktır. Sözleşmenin 4. yılındaysanız ise yeni yasa uygulanacaktır. 
 
 
Kısaca bu ihtimalleri değerlendirmek açısından sözleşmelerinizin kaçıncı yılında olduğunuzu tespit etmeniz gerekmektedir.  Sona erme süresi 5 yıldan kısa olanlar hakkında 1.7.2017 tarihine kadar, 10 yıldan fazla süren sözleşmelerinize ise 1.7.2014 tarihine kadar eski yasa uygulanacaktır. 

 
© 2010, Ali Yüksel & Hilmi Özalp. Her Hakkı Saklıdır.