1-DEĞER ARTIŞI PAYI NEDİR?
Değer artış payı ‘’ Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını ‘’ ifade etmektedir.[1] Bu pay, imar değişikliği rantının kamuya aktarılması olarak nitelenebilir.
2-DEĞER ARTIŞ PAYININ AMACI NEDİR?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre bu payın alınmasının amacı ‘’ Yeni düzenlemeyle, şehirlerin plansız büyümesinin ve keyfi imar değişikliklerinin önüne geçilmesi ve bu değişiklikle oluşan değerin yüzde 90’ının kamuya aktarılması sağlanacak’’ olarak tanımlanmıştır.
3-DEĞER ARTIŞ PAYININ KANUNİ DAYANAĞI NEDİR?
Değer artış payı kaynağını 3194 sayılı İmar Kanunu Ek 8. maddesinden almaktadır. Buna göre; -Taşınmaz maliklerinin tamamının müracaatı gerekli
-Parsel bazında fonksiyon değişikliği olmalı, yani mevcutta yeşil alan ise ticarete dönüştürülmesi gibi,
-Veya ada bazında imar planı değişikliği olmalı ve bu değişiklikte parsellerin değeri artmış olmalı,
– Mahkemece bir imar planı değişikliği iptal edilmişse, iptal edilen plan ile yeni teklif edilen planın kapsamındaki parseller baz alınacak,
– Bu sayılan parsel veya parsellerin değerinde meydana gelen artışın yüzde 90’ı değer artış payıdır.
4- DEĞER ARTIŞ PAYI HANGİ TÜR PLAN DEĞİŞİKLİĞİNDE SÖZ KONUSU OLACAKTIR?
İmar planları ölçek ve nitelik bakımından türlere ayrılır. İmar Kanunu’na göre ‘’Bölge planları ve Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar planları’’ olarak ayrılmaktadır.[2] Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre ise ‘’ Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planları’’ dır[3].
İmar Kanunu ek 8 ve Yönetmelik hükümlerine göre bu plan türlerinden sadece uygulama imar planı olan yerler için değer artış payı söz konusu olabilecektir. Örneğin bir arsa hakkında maliklerin belediye, büyükşehir veya valiliğe nazım imar planı yapımı için başvurmaları ve planın kabulü halinde bu değer artış payı doğmayacak, bu plan kararı uygulama imar planına geçerek kesinleşince ancak söz konusu olacaktır. Uygulama normal alanlarda imar planları 1/1000 ölçekli yapılabilmektedir. Sit alanlarında ise ölçek değişebilir.
5- YENİ İMARA AÇILAN BİR ALANDA DEĞER ARTIŞ PAYI SÖZ KONUSUMUDUR?
İmar Kanunu ek 8 ve Yönetmelik hükümlerine göre bu plan türlerinden sadece uygulama imar planı olan yerler için değer artış payı söz konusu olabilecektir. Yönetmelikteki açıklamaya göre ‘’ MADDE 5- (1) Değer artış payının konusu; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine, 6 ncı maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışıdır. ‘’ Buna göre, imarsız olan bir yerin yeni imara açılması bu değer artış payını doğurmayacaktır.
6- DEĞER ARTIŞ PAYI HANGİ DURUMLARDA DOĞACAKTIR?
Ada bazında:
Ada yüz ölçümü bin metrekare ve üzeri olmalıdır. Nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliği yapılıyorsa değer artış payı doğacaktır. Ada bin m2 den daha düşük yüzölçümlü ise değer artış payına konu olmaz.
Bu alanda ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak şarttır.
Plan değişikliği parsel bazında ise;
Konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği suretiyle yapılır. Yani sağlık alanı ticaret alanına dönüşebilir veya yeşil alan özel spor alanına dönüşebilir, ancak bu alanlar konuta dönüşemez. Konut alanında bulunan parselde kat artışı yapılması ise açıklanmamıştır
Parselde riskli yapı varsa;
Değişiklikten önceki yani geçerli olan uygulama imar planı ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konu olacaktır. Örneğin bin metrekare inşaat emsal alanı olan arsada plan değişikliği ile inşaat alanı 2.000 m2 olduysa, burada 1200 m2’nin üzerinde kalan 800 m’ lik kısım değer artış payına konu olacaktır.
Mahkeme kararı ile iptal edilen bir plan değişiklikten sonra plan yeniden yapılıyorsa;
Burada; iptal edilen plan, önceden maliklerce değişiklik istenmiş, kabul edilmiş ve mahkemece iptal edilmiş ise, bu kez malikler yeni bir teklif vermişlerse, burada değer artışı, mahkemenin iptal ettiği ile yeni teklif arasında değil, mahkemenin iptalinden önce var olan plan ile şimdi iptalden sonra yeni teklif edilen plan kıyaslaması ile bulunacaktır.
7-DEĞER ARTIŞ PAYINDAN GELEN BEDEL HANGİ KAMU KURUMLARINA ÖDENECEKTİR?
-Büyükşehirlerde:
%25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına,
%25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına,
%25’i 6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır,
%25’i genel bütçeye,
gelir kaydedilir.
-Büyükşehir belediyesi olmayan illerde;
%40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba,
%30’u 6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır,
%30’u genel bütçeye gelir kaydedilir.
-Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliklerinde;
%75’i 6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına,
kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına,
%10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına;
büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına aktarılır.
-İmar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
8-DEĞER ARTIŞI NEYE GÖRE BELİRLENMEKTEDİR?
Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.
9-TAPUYA KISITLAMA KONULMASI
Plan değişikliği teklifinin kabulünden sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının tamamının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır.
Bu parseller değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.” şeklinde tapu kütüğünde şerhler hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
10- DEĞER ARTIŞI TAŞINMAZDAKİ ARTIŞ VEYA ÜZERİNE YAPILACAK İNŞAAT ALANINA GÖRE Mİ HESAPLANACAKTIR?
Yönetmelikte bu konuda açık hüküm bulunmamakta olup, uygulamada yanıltıcı sonuçlar doğabilecektir. Yönetmelikte bazı yerde ‘’ taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının değer artış payı’’ (madde 1) gibi ifadeler yanında ‘’ …riskli yapı olarak tespit edildiği parsel/parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerin, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden’’ (madde 7/c) ifadelerinde yorumlar farklılaşmaktadır. Yönetmelik 4/1,ğ maddesinde ise ‘’ …Uluslararası Değerleme Standartlarına göre tespit edilmesi gereken piyasa değeri olup, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesine göre taşınmazların değerlemesi için kullanılan değer tespit yöntemlerinden herhangi biri ya da birkaçı kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası taşınmazın piyasa değerini’’ denilmektedir.’
Birinci örnekte ve 3. örnekte ‘’ taşınmaz ‘’ denilerek arsa kastedilmekte, ikinci örnek cümlede ise ‘’ inşaat alanındaki en fazla yüzde 20 artışa kadar’’ denilerek, arsaya yapılacak inşaat üzerinden bir hesaplama yapılmaktadır. Yeşil alandan ticaret alanına dönüşmüş bir parselde, inşaat alanı artışı söz konusu olmayacaktır. Burada inşaat alanı sıfır kabul edilerek mi bir değerlendirme yapılacak yoksa, imara açılan arsanın piyasa değerinde olan artış mı dikkate alınacaktır? Buna karşılık, ticari bir alanda kalan parselde kat veya yükseklik artışı inşaat alanı hesabını artıracaktır.
[1] İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ, 22 Kasım 2025 CUMARTESİ Resmî Gazete Sayı : 33085
[2] 3194 sayılı Kanun 8. madde
[3] MEKÂNSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİ
