Konut edinmenin günümüz şartlarında ekonomik açıdan zor olması karşısında, konut sorununun çözüme kavuşturulması önem arz etmektedir.
Bu yazımızın konusunu oluşturan Gayrimenkul Sertifikaları, konut sorununun çözümüne yönelik geliştirilen, en dikkat çekici alternatifler arasındadır.
Gayrimenkul sertifikası, belirli bir gayrimenkul projesini tamamlatmayı üstlenen ve gayrimenkul sertifikasının içerdiği edimleri yerine getirmekle yükümlü olan anonim ortaklıkların (ihraççıların), ilgili gayrimenkul projesinin finansmanında bedeli kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değerleri eşit ve menkul kıymet niteliklerini taşıyan, hamiline yazılı bir sermaye piyasası aracıdır.
Çok az bir birikimle dahi, cüzi meblağ karşılığında gayrimenkul sertifikaları alınabilir. Şöyle ki, her bir gayrimenkul sertifikası belirli bir alan birimini veya parasal bir birimi temsil etmektedir. Konut projelerinde yer alan bağımsız bölümler, bu bağımsız bölümleri yüksek piyasa rayiç değerlerine göre satın alma imkanından yoksun olanların da konut edinebilmesine kolaylık da sağlamak adına, cüzi değere sahip, düşük fiyatlı gayrimenkul sertifikalarına bölünmektedir. Bu sertifikalar biriktirilebilir ve gayrimenkul sertifikalarının sayısı bir bağımsız bölümü edinmek için yeterli sayıya ulaştığında ilgili bağımsız bölümün tapusunun devri istenebilir veya biriktirilen gayrimenkul sertifikalarının nakde çevrilmesi suretiyle gelir elde edilebilir.
Gayrimenkul sertifikaları dayanağını sadece gayrimenkulden alır. Başka bir deyişle, ortada inşa edilecek veya edilmekte olan bir gayrimenkul projesi mevcut değilse, gayrimenkul sertifikasının ihracı mümkün olmayacaktır. Bununla birlikte, gayrimenkul sertifikası bitmiş projelerde kullanılamaz, sadece devam eden veya başlayacak projelere yönelik olarak ihraç edilebilir.
Gayrimenkul sertifikasında ihraççının asli edimi para borcu değil, gayrimenkul sertifikasında belirtilen sürede ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası biriktirmiş olan sertifika sahibine devir ve temlik edilmesi ve bağımsız bölümün fiilen de sertifika sahibine teslim edilmesidir. Gayrimenkul sertifikasında ihraççının ediminin bir para borcu olması, ancak sertifika sahibinin ilgili bağımsız bölümün mülkiyetini devralma talebinde bulunmaması halinde tali edim olarak karşımıza çıkmaktadır.
Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. Şu kadar ki, ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi zorunludur.
Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların; gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış veya aynı şartlardaki bir projeyi tamamlatmış olması, gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması, Kurulun sermaye piyasası araçları bir borsada işlem gören ortaklıklar için belirlediği finansal tablo ve raporlamaya ilişkin düzenlemelerine göre hazırlanmış ve bağımsız denetime tabi tutulmuş son yıllık finansal tablolara göre özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması, derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu almış olması gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında; 6306 sayılı Kanun uyarınca talep etmeleri ve Bakanlık tarafından yetki devri yapılması ve projenin uygun görülmesi durumunda İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ veya bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler, 6306 sayılı Kanun uyarınca Bakanlık tarafından yetki devri yapılması ve projenin uygun görülmesi durumunda belediyeler veya belediyeler tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerden İller Bankası Anonim Şirketi tarafından garantör olunanlar, 6306 sayılı Kanun uyarınca Bakanlık tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler, 775 sayılı Kanun ve 2985 sayılı Kanun uyarınca TOKİ ile TOKİ’nin anlaşma yapacağı bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile tüzel kişiler tarafından gayrimenkul sertifikaları ihraç edilebilir.
Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunludur.
Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında aynı alan birimine sahip bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilir. Şerefiye talep edilmesi durumunda, asli edim sırasında yatırımcılardan talep edilecek şerefiye tutarlarının veya ihraç anında belirlenmiş şerefiyenin asli edim yerine getirilirken hangi esaslara göre düzeltilerek uygulanacağının, bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek izahname veya ihraç belgesinde açıklanması zorunludur.
Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilen bağımsız bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte ayni veya şahsi bir hak, haciz kaydı ile gayrimenkul projesinin esaslı unsurlarına yönelik herhangi bir ihtilafın bulunmaması gerekmektedir. Bu bağlamda, Gayrimenkul sertifikası ihracına konu bağımsız bölümler, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.
Öte yandan, bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin sadece bir kısmı ihraca konu edilemez, bunların tamamının gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi ve aynı projedeki sertifika ihracına konu edilmeyen yapılarda yer alan bağımsız bölümler ile aynı kalite standartlarında inşa edilmesi zorunludur. Şu kadar ki, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda ya da TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olmamasına karşın bunların tamamen veya kısmen sahip olduğu arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlarda; anılan şart aranmaz.
Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, ihraca konu bağımsız bölümler için hazırlanan değerleme raporunda takdir edilen değer referans alınmak suretiyle ihraççı tarafından belirlenir.
Gayrimenkul sertifikalarından kaynaklanan edim, ihraççı tarafından asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve cezai şartın ödenmesini gerektiren hallerde cezai şartın da ödenmesi suretiyle yerine getirilir. SPK, itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını, yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak yapılmasını veya gayrimenkul sertifikalarının derecelendirilmesini talep edebilir. Anılan ek yükümlülükler, gayrimenkul projesinin tamamlanması için sigorta yaptırılması durumunda aranmaz.
Gayrimenkul sertifikalarının sahipleri, almak istedikleri bağımsız bölümlerin gerektirdiği sayıda gayrimenkul sertifikasını haciz, rehin vs. her türlü takyidattan ari olarak ihraççının hesaplarına aktarmak ve gerekli olması durumunda şerefiyeyi ödemek; ihraççı ise izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde yatırımcı adına bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrine ilişkin hukuki işlemleri tamamlamak zorundadır. İhraççı, birden fazla yatırımcının aynı bağımsız bölümü talep etmesi durumunda hangi yatırımcıya öncelik verileceğini izahname veya ihraç belgesinde belirler. Böyle bir belirlemenin yapılmamış olması durumunda zaman önceliği esas alınır. Birden fazla yatırımcının aynı bağımsız bölümün mülkiyetinin ihraççı tarafından paylı mülkiyet esasları çerçevesinde kendilerine devredilmesini talep etmeleri de mümkündür. Gayrimenkul sertifikası sahiplerinin ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini talep etmelerine ilişkin ihraççının asli edimini talep edebilmeleri için belirli bir süre konulur ve bu şekilde asli edim ifa süresi, ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır.
Asli edimin, izahname veya ihraç belgesinde belirlenen asli edim ifa süresi çerçevesinde proje bitiş tarihinden önce talep edilmesi durumunda; bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ya da alım hakkı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi veya alım hakkı sözleşmesine konu edilen bağımsız bölümler, ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılamaz.
İhraççı, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla kredi kullanım veya nakit ödeme imkanı sağlayabilir.
Asli edim kullanım sürelerinin bitimini takiben asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcıların, tali edimi talep ettikleri kabul edilir. Tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümler ihraççı tarafından, edimlere ilişkin taleplerin alındığı tarihten vadeye kadar olan sürede satılabilir.
Anlaşma sağlanmak kaydıyla, kentsel dönüşüm amaçlı projelerde de 6306 Sayılı Kanun uyarınca hak sahibi olarak belirlenen kişilere ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarından verilebilir. Hak sahiplerine verilecek gayrimenkul sertifikası adedinin veya tutarının belirlenmesinde, hak sahibinin sahip olduğu taşınmazlara ilişkin ilgili kurumların mevzuatında belirlenen esaslara göre tespit edilen değer dikkate alınır. Hak sahibinin sahip olduğu taşınmazın değerinin tespitinde ek olarak değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan değerleme raporları da ihraççı tarafından dikkate alınabilir. İzahname veya ihraç belgesinde belirtilmek şartıyla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümleri hak sahiplerine tahsis edilebilir.
İhraççının tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını yatırımcılara sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları ile orantılı olarak dağıtmak suretiyle tali edimi yerine getirmesi zorunludur.
Tali edim ifa süresi, ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır. İhraççı tarafından izahname veya ihraç belgesinde öngörülmesi ve esaslarının açıkça belirtilmesi şartıyla, tali edimi talep ettiği kabul edilen yatırımcılar tali edim ifa süresi içerisinde asli edimi talep edebilirler. Bu durumda yatırımcılar tarafından gayrimenkulün bağımsız bölümleri için verilmesi gereken sertifika sayısı, ihraç öncesi yayınlanan izahname veya ihraç belgesinde ilgili bağımsız bölüm için öngörülen sertifika sayısı ile aynı olacak şekilde belirlenir.
Tali edime konu bağımsız bölümlerin satışından elde edilen satış tutarı, tali edim ifa süresi boyunca tali edime konu bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, mevduat veya katılma hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilir ve bağımsız bölümlerin tümünün satışının tamamlanmasını takip eden 2 iş günü içerisinde yatırımcıların hesaplarına sahip oldukları gayrimenkul sertifikası oranında aktarılır.
Günümüzde, gayrimenkul sertifikalarının hayata geçirildiği en güncel örnek, Emlak Konut GYO A.Ş. ile TOKİ arasındaki iş birliği kapsamında, İstanbul Başakşehir’de geliştirilen “Damla Kent Projesi” dir. Anılan projenin gayrimenkul sertifikası ihracı başvurusu 23.07.2025 tarihinde SPK tarafından onaylanmıştır.
Konut krizi, konuta erişilebilirlik, barınma hakkı, çözüm önerileri ile ilgili tartışmaların gayrimenkul sektörünün tüm bileşenlerinin gündemini uzun süredir belirlemesi karşısında, konut sorununun çözümüne yönelik en dikkat çekici alternatiflerden biri olan Gayrimenkul Sertifikaları ile konut edinme modelinin daha nice projelerde görülmesi dileğiyle…
Av. Bayla BAŞTA AKPINAR
