İstanbul’un Maltepe ilçesinde meydana gelen bina çökmesi, Türkiye’de kentsel dönüşümün neden yeterince hızlandırılamadığı ve riskli yapılara zamanında müdahale edilip edilmediği sorularını yeniden gündeme getirdi.
Benzer bir olay 2019 yılında İstanbul’un Kâğıthane ilçesinde yaşanmış, meydana gelen çökme ve toprak kayması sonucunda bir bina yıkılmış, çevresindeki riskli yapılar tahliye edilerek yıkılmıştı. Aynı yıl 6306 sayılı Kanun’a eklenen 6/A maddesiyle, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda, maliklerin muvafakati aranmaksızın idarece resen dönüşüm yapılabilmesine imkân tanındı.
Aradan geçen sürede 6306 sayılı Kanun’da ve ilgili yönetmeliklerde kentsel dönüşümü kolaylaştıran birçok değişiklik yapılmasına rağmen, binaların deprem olmadan çökmesi ve can kayıplarına yol açması, mevcut sistemin yeniden değerlendirilmesini gerektiriyor.
Kentsel dönüşüm neden gecikiyor?
6306 sayılı Kanun’un genel sisteminde riskli yapıların dönüştürülmesi, büyük ölçüde maliklerin girişimi ve karar alması üzerine yürütülmektedir. Ancak maliklerin anlaşamaması, dönüşümün finansmanında yaşanan güçlükler, mevcut imar hakları ile yeni yapılaşma koşulları arasındaki farklılıklar ve riskli yapı tespiti yaptırma konusundaki çekinceler, dönüşüm sürecini geciktirebilmektedir.
Özellikle binanın riskli olduğunun tespit edilmesi hâlinde tahliye ve yıkım işlemlerinin gündeme gelmesi, buna karşılık yeniden yapımın nasıl finanse edileceğinin belirsiz olması, bazı maliklerin binalarını incelettirmekten kaçınmasına neden olabilmektedir.
Ancak can ve mal güvenliği bakımından ciddi tehlike oluşturan bir yapıya müdahalenin, maliklerin anlaşamaması nedeniyle gecikmesi ayrı bir sorundur.
6/A maddesi: Maliklerin anlaşması dışında kamu müdahalesi
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya heyelan, zemin kayması, su baskını, kaya düşmesi ve benzeri nedenlerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların yer aldığı alanlarda, maliklerin muvafakati aranmaksızın resen dönüşüm yapılmasına olanak tanımaktadır.
Bu düzenleme, maliklerin anlaşmasını esas alan genel dönüşüm uygulamalarından farklı olarak, belirli koşullarda kamu gücüyle doğrudan müdahale edilmesini sağlayan özel bir hukuki mekanizma oluşturmaktadır.
Ancak 6/A uygulaması yalnızca riskli binaların yıkılmasından ibaret değildir. Uygulamaya dâhil edilen taşınmazların Hazine adına tescili, yeni yapıların projelendirilmesi, hak sahiplerinin belirlenmesi, finansman ve yapım süreçlerinin idarece yürütülmesi gibi önemli sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle 6/A maddesi, dönüşümün hızlandırılması bakımından önemli bir araç olmakla birlikte, mülkiyet hakkı ve hak sahiplerinin ekonomik hakları açısından da dikkatle uygulanması gereken bir düzenlemedir.
Hangi binaların 6/A kapsamına girdiği nasıl belirlenecek?
Türkiye’deki ve İstanbul’daki bina sayılarına ilişkin kamu kurumlarının açıklamaları ve çeşitli araştırmalar bulunmaktadır. Ancak bu veriler, hangi yapıların 6/A maddesinde belirtilen “yıkılacak derecede riskli yapı” niteliğini taşıdığını göstermemektedir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından gerçekleştirilen hızlı tarama çalışmalarında çok sayıda bina yüksek ve çok yüksek risk grubunda değerlendirilmiştir. Ancak İBB’nin açıklamalarına göre bu çalışmalar bütün yapı stokunu kapsamamakta ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kesin riskli yapı tespiti niteliği taşımamaktadır.
Ayrıca hızlı tarama çalışmasının yapılabilmesi için ilgililerden birinin başvurması ve bina ilgililerinin incelemeye itiraz etmemesi gerekmektedir.
Oysa 6/A maddesinin özelliği, belirli koşulların bulunduğu alanlarda maliklerin muvafakati aranmaksızın işlem yapılabilmesidir.
Dolayısıyla burada önemli bir sorun ortaya çıkmaktadır: Maliklerin inceleme yaptırmak istemediği veya incelemeye izin vermediği binaların risk durumu nasıl belirlenecektir?
6/A maddesinin etkili biçimde uygulanabilmesi için öncelikle bu kapsama girebilecek yapıların tespit edilmesi, bunun için de yeterli uzman, personel, teknik altyapı ve finansman kaynağının ayrılması gerekmektedir.
Çözüm önerisi: Binaların belirli sürelerde incelettirilmesi zorunlu olmalı
Riskli yapıların tespitinin büyük ölçüde maliklerin isteğine bağlı olması, kentsel dönüşümün başlangıç aşamasında bile gecikmelere yol açabilmektedir.
Oysa bir binanın ciddi çökme tehlikesi oluşturması yalnızca maliklerini değil, binada yaşayan kiracıları, komşu yapıların sakinlerini ve çevrede bulunan diğer insanları da ilgilendirmektedir.
Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’a, her yapı malikinin binasının güvenlik durumunu kanunda belirlenecek süreler içerisinde kamu kurumlarına veya Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara incelettirmesini zorunlu kılan bir hüküm eklenmesi üzerinde durulmalıdır.
Bu düzenlemede binaların yaşı, taşıyıcı sistemi, kullanım amacı ve mevcut risk verileri dikkate alınarak inceleme takvimi oluşturulabilir. İnceleme maliyetlerinin karşılanması ve ekonomik durumu yetersiz maliklere destek sağlanması da sistemin önemli bir parçası olmalıdır.
İnceleme sonuçlarının kamu kurumları tarafından izlenmesi, ciddi tehlike oluşturan yapılarda gerekli önlemlerin gecikmeden alınması ve 6/A kapsamında resen dönüşüm yapılabilecek alanların belirlenmesi sağlanmalıdır.
Sonuç
Maltepe’deki bina çökmesi, kentsel dönüşümde yalnızca maliklerin anlaşmasını kolaylaştıran düzenlemelerin yeterli olmadığını yeniden gündeme getirmiştir.
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, ciddi tehlike taşıyan yapıların bulunduğu alanlarda maliklerin muvafakati aranmaksızın dönüşüm yapılabilmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Ancak bu yetkinin kullanılabilmesi için riskli yapıların zamanında belirlenmesi ve gerekli teknik, idari ve mali kapasitenin oluşturulması gerekmektedir.
Kentsel dönüşümde asıl hedef, tehlike gerçekleştikten sonra müdahale etmek değil, riskli yapıları önceden tespit ederek can ve mal kaybını önlemek olmalıdır.
Bu nedenle 6306 sayılı Kanun kapsamında binaların belirli süreler içerisinde zorunlu olarak incelettirilmesine ilişkin bir düzenleme yapılması ve buna süre konulması mevcut dönüşüm sistemini tamamlayacak önemli bir adım olabilir.
Kaynaklar: 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 6/A Uygulamaları; İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bina Tespiti ve Hızlı Tarama açıklamaları; İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (2025); Maltepe ve Kâğıthane bina çökmelerine ilişkin haberler.
