TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen 11. Yargı Paketi, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Türk Medeni Kanunu’ndaki ön alım diğer adıyla şufa hakkı hükümlerinden TMK 734/2’de esaslı değişikliklere yol açmaktadır. Yargı paketi değişikliği içerisinde RAYİÇ BEDEL ESASINA ilişkin çok önemli düzenlemeler yer almaktadır.
Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince, önalım bedeli satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından oluşmaktadır. Ancak bilindiği üzere ülkemizde taşınmaz satışlarında, bir çok farklı sebepten ötürü tapu devir bedeli gerçek değerin çok altında gösterilmektedir. Sıkça karşılaşılan bu durum sebebi ile uygulamada ciddi adaletsizliklerle karşılaşılmaktadır.
Davalı tarafın bedelde muvazaa iddiası ise kendi muvazaasına dayanmasının hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu gerekçesiyle kabul edilmemektedir. Nitekim kimse kendi kusuruna dayanamaz. Dolayısıyla taşınmazlar esas değerinden çok daha düşük bedelle ön alıma konu olmaktadır. Bu durum, şufa hakkını kullanmak isteyenler için de, taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle el değiştirmesine neden olarak hem mülkiyet hakkının ihlaline hem de dürüstlük kuralına aykırı sonuçlara sebep olmaktaydı.
Diğer yandan temyiz incelemesine tabi olması gereken dosya mevcut temyiz sınırının altında kaldığından istinaf aşamasında kesinleşmekte ve hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilmekteydi.
Türk Medeni Kanunun 734/2 de yer alan düzenleme, şufa davalarındaki muvazaalı durumun önüne geçilerek, taşınmazın gerçek değeri üzerinden bedelin yatırılması ile hakkaniyet ilkesi çerçevesinde anayasayla ve uluslararası sözleşmelerle korunan temel hak ve özgürlüklerden olan mülkiyet hakkı, hak arama özgürlüğü ve hukuki dinlenilme hakkının da korunmasına fayda sağlamıştır.
“Yeni düzenleme ile birlikte taşınmazlara ilişkin düşük tapu beyanı eskide kalırken, şufa davalarında artık taşınmazın güncel rayiç bedelinin belirlenmesi ve şufa hakkını kullanmak isteyen kimsenin taşınmazın gerçek değerini ödeyerek ancak hak sahibi olabileceği kuralı getirildi. ” Değişiklik öncesi uygulamada tapuda dava konusu payın/hissenin tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu harç ve giderlerinin yatırılması gerekmekte iken söz konusu değişikliklik ile artık dava konusu taşınmazların gerçek piyasa değerinin araştırılması gerekecektir. Yürürlüğe giren bu kuralın derdest davalarda da uygulanması kararlaştırıldı.
AV. ZEYNEP NUR ERDEN
