Giriş
31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin
ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 2004 sayılı
İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu
düzenlemeler, özellikle elektronik satış sistemi, ortaklığın giderilmesi suretiyle yapılan satışlar,
teminat uygulaması ve ihale bedelinin yatırılmaması halinde uygulanacak yaptırımlar
bakımından önceki sisteme kıyasla önemli yenilikler getirmektedir. Bu çalışmada değişiklikler,
önceki düzenleme ile karşılaştırmalı olarak incelenmektedir.
I. Ortaklığın Giderilmesinde Mirasçılara Öncelik Tanınması
7589 sayılı Kanun ile İİK m.114/2’ye eklenen düzenleme uyarınca, tüm maliklerin taşınmazı
miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin payının
bulunmaması halinde, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse ilk artırma
yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Önceki düzenlemede ise ortaklığın giderilmesi satışları herkese açıktı ve mirasçılar lehine
herhangi bir öncelik tanınmıyordu. Yeni düzenleme aile mallarının aile içinde kalmasını,
mirasçıların korunmasını amaçlamaktadır. Ancak bu usul yalnızca birinci artırma için
geçerlidir; ikinci artırma herkese açıktır.
II. İlk Artırmada Asgari Teklif Tutarının %100’e Çıkarılması
Yeni düzenlemeye göre mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada teklif en az muhammen
bedelin %100’ü olmalıdır. İkinci artırmada ise önceki sistem korunarak %50 sınırı
uygulanacaktır.
Önceki düzenlemede tüm artırmalar bakımından teklifin muhammen kıymetin %50’sini ve
satış giderlerini karşılaması yeterliydi. İşbu düzenleme düşük bedelli satışların önüne geçmeyi
amaçlamaktadır.
III. Satış Talep Eden Alacaklıya Teminat Kolaylığı
Yeni düzenleme ile satış isteyen alacaklı, artırmadan önceki iş günü mesai bitimine kadar
başvurması halinde alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar (muhammen bedelin %10’u)
teminat yatırmaktan muaf tutulacağı hususu korunmuştur. Bunun yanı sıra önceki
düzenlemede hazine için özel düzenleme yoktu. Yeni düzenleme ile açık artırmalarda hazine
teminat göstermekten muaf tutulmuştur.
IV. İhale Bedelini Yatırmayan En Yüksek Teklif Sahibine Getirilen Yaptırımlar
7589 sayılı Kanun uyarınca en dikkat çekici değişik ihale bedelini süresinde yatırmayan en
yüksek teklif sahibine ilişkin yaptırımlardır. Buna göre, ihaleye katılmak için yatırılan teminat
iade edilmeyecek ve öncelikle satış masraflarından mahsup edilecektir. Kalan tutar ise hak
sahiplerine dağıtılacaktır. Ayrıca teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası uygulanacaktır.
İşbu para cezasının tahsili için 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
hükümleri uyarınca tahsil dairesine bildirilecektir.
Süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısının satışı isteyen alacaklı olması
durumunda; muhammen bedelin %10’nun kendi alacağından mashup edileceği ve bu satış
için yapılan masrafın kendisi üzerine bırakılarak borçluya yüklenmeyeceği, ayrıca en yüksek
teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin %5’i
oranında satışı yapan icra dairesince idari para cezası verileceği düzenlenmiştir.
Ortaklığın giderilmesi yoluyla satışlarda süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş
olması durumunda; alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında
ödeneceği, ayrıca en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale
alıcısına, teklif ettiği bedelin %5’i oranında satışı yapan satış memurunca idari para cezası
verileceğidüzenlenmiştir.
Özetle önceki sistemde yalnızca teminatın gelir kaydedilmesi ve doğan zararın tazmini söz
konusuydu. İhale bedelini yatrımayan ihale alıcısı hakkında %5 oranında idari para cezasının
uygulanması, ihale alıcısının satışı isteyen alacaklı olması halinde veya ortaklığın giderilmesi
yoluyla satışlarda ihale alıcısının paydaş olması durumunda uygulanacak yaptırımlara ilişkin
yeni düzenlemeler elektronik satışlarda kötü niyetli teklifleri önlemeyi hedeflemektedir.
V. Değişikliklerin Uygulamaya Yönelik Hedefleri
Yeni düzenlemeler elektronik satış sisteminin güvenilirliğini artırmayı, ihalelerin sonuçsuz
kalmasını azaltmayı, kötü niyetli teklifleri caydırmayı ve miras ortaklığını korumayı
amaçlamaktadır.
Sonuç
7589 sayılı Kanun ile İİK’nın 114. maddesinde yapılan değişiklikler, icra satış hukukunda önemli
bir reform niteliğindedir. Düzenlemeler hem elektronik satış sisteminin etkinliğini artırmayı
hem de miras yoluyla edinilmiş taşınmazların korunmasını hedeflemektedir. Özellikle ihale
bedelini yatırmayanlara getirilen yaptırımlar ile mirasçılara tanınan ilk artırma hakkının
uygulamada önemli etkiler doğurması beklenmektedir.
Av. Elif PİRCİ
