Özet
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş bir sözleşme olmayıp karma nitelikte olduğundan uygulanması ve kapsamı bakımından zaman zaman uygulamada sorunlara yol açabilmektedir. İşbu sorunlardan biri de taşeron veya yüklenici çalışanlarının arsa sahibine karşı dava açıp açamayacağı konusunda çıkmakta olup bu yazımızda bu sorunu irdelemeye ve çözüm bulmaya çalışacağız.
1.Giriş
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmeleri, arsa payı karşılığı veya bedel karşılığı inşaat sözleşmeleri şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve uygulamada bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmesi; müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerinde inşa ettiği bağımsız bölümlerden belli sayıda daire veya iş yerini arsa sahibine teslim etmesini öngören iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşme, hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındırdığı için karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada bilinen ismiyle anahtar teslim sözleşmeleri arsa sahibinin arsası üzerinde yapılacak yapının inşasını bir yükleniciye bırakması, yüklenicinin ise bu yapıyı tamamlayıp teslim etmesi karşılığında bedel almayı üstlendiği sözleşmedir.
2.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Durum
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit yüklendiği işi kural olarak bizzat kendisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. Yüklenici ile iş sahibi arasında akdedilen sözleşme uyarınca meydana getirilen eserin yalnızca müteahhit tarafından inşa edileceği hükmü mevcutsa müteahhidin işbu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde yüklenicinin sözleşmeden doğan borca aykırı hareket etmesi sebebiyle yüklenicinin tazmin sorumluluğu doğacaktır. Ancak böyle bir düzenleme yoksa da kural olarak bu tür sözleşmelerde müteahhittin kişisel becerileri ve iş yapma kapasitesi karine kabul edildiği için müteahhit üstlendiği işi bizzat kendi ifa etmekle mükelleftir. Ancak uygulamada müteahhit kendi denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurdurmaktadır. Yüklenici ile arsa sahibi arasında akdedilen sözleşmede işin bizzat müteahhit tarafından görüleceği şeklinde bir düzenleme mevcut değilse yüklenici, işin niteliği gereği bir alt yüklenici ile anlaşarak inşaat işlerini taşerona devredebilir. Alt yüklenicinin, çalıştırmış olduğu işçilerin işçilik alacaklarının ödenmemesi halinde işçilerin arsa sahibine başvuru yapıp yapamayacağı hususunu işbu yazımızda irdeleyeceğiz.
Bu durumda arsa sahibi ile alt yüklenici firmanın işçileri arasında doğrudan bir sözleşme bulunmadığı gibi taşeron işçileri, arsa sahibinin emir ve talimatlarıyla bağlı değildirler. Burada şöyle bir parantez açmakta fayda var. Alt yüklenici tamamen bağımsız olmayıp asıl yükleniciye bağlıdır. Zira inşaatın yüklenici ile iş sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşat sözleşmesi ve teknik şartname hükümlerine göre inşa edilmesi gerekmektedir. Ancak yüklenici ile iş sahibi arasındaki sözleşmeye riayet edilmesi, alt yüklenici işçilerinin yapılan işle ilgili emir ve talimatları arsa sahibinden aldığı anlamına gelmemektedir. Alt yüklenici işçileri ile arsa sahibi arasında sözleşmesel bir ilişki bulunmaması ve muhatabın yüklenici olması sebebiyle taşeron işçilerinin doğrudan arsa sahibine dava açma imkanları bulunmamaktadır. Nitekim Yüksek Mahkemenin yerleşik içtihatları da bu yöndedir.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi, 2015/4952 Esas, 2016/2921 Karar ve 16.05.2016 Tarihli Kararında;
‘’Yüklenici ile iş sahibi arasındaki hukuki ilişkinin arsa sahibine sirayet etmemesi nedeniyle işçilik alacaklarından arsa sahibinin sorumluluğuna gidilemez.’’
Kural olarak alt yüklenici işçilerinin doğrudan arsa sahibine dava açma hakları bulunmamakla birlikte yüklenicinin hakkının üçüncü kişiye geçmesi halinde yüklenicinin arsa üzerinde kişisel hakkı olduğundan ve bu alacak hakkı temlik edilebilir nitelik taşıdığından alacaklılar tarafından kullanılabilir. İşçi veya taşeron alacağını alamazsa arsa üzerinde ipotek tesisi talep edebilir. Ancak bu doğrudan alacak davası değil teminat niteliğinde bir haktır. Bu hakkın inşaatın bitiminden en geç 3 ay içinde kullanılması gerekmekte olup bunun için iş sahibine karşı inşaat ipoteği talebinde bulunulur Bu halde arsa sahibi, ipotek talebini kabul edebileceği gibi ipotek konulmaksızın güvence de gösterebilir.
Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 2014/1731 Esas, 2015/2480 Karar Sayılı Kararında;
‘’Yüklenicinin sözleşmeden doğan şahsi hakkı üçüncü kişilere devredilebilir ve devralan bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir.’’
3.Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Durum
Bedel karşılığı inşaat sözleşmesinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir eser sözleşmesi olduğundan kural olarak alt yüklenici işçileri arsa sahibine dava açamaz. Anahtar teslimi şeklinde gerçekleştirilen inşaat sözleşmelerinde ise arsa sahibi, işin ifasını tümüyle yükleniciye devredeceğinden asıl işveren-alt işveren ilişkisinin kurulup kurulmayacağı da irdelenmelidir. Alt İşverenlik Yönetmeliğinin 3.Maddesinin 1.Fıkrasının G Bendinde asıl işveren işçilerinin alt işveren tarafından işe alınarak hakları kısıtlanmak suretiyle çalıştırılmaya devam ettirilmesi muvazaa sebebi sayılmış olup alt işverenlik ilişkisinin kurulabilmesi için asıl işverenin iş yerinde mal veya hizmet üretimi ifasını tümüyle başka bir yükleniciye devretmesi, devrettiği işin yürütüldüğü yerde asıl işverene ait bir işçinin çalışmıyor olması gerekmektedir. Anahtar teslim sözleşmelerinin kurulabilmesinin bir diğer şartı da işçilerin çalışma düzenlerine asıl işverenin müdahale etmemesidir. Eğer işçilerin çalışma düzenlerine asıl işverenler tarafından müdahale edilebiliyorsa işin anahtar teslim olarak yüklenici şirketlere verilmediği kabul edilmektedir. Anahtar teslim sözleşmesinin şartları gerçekleşmişse işi devreden asıl işveren olarak değil, yargı kararları uyarınca ihale makamı olarak nitelendirilecektir. Bu durumda arsa sahibi ihale makamı olarak değerlendirileceğinden, alt yüklenicinin işçilerine karşı 4857 Sayılı İş Kanunundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmedikleri durumlarda alt yüklenici işçilerinin arsa sahibine başvuru hakkı bulunmayacaktır. Ancak, arsa sahibinin alt yüklenici işçilerinin çalışma düzenine müdahale etmesi, emir ve talimat vermesi halinde asıl işveren olarak nitelendirileceğinden bu durumda alt yüklenici işçilerine karşı sorumlu tutulacaktır.
4.Sonuç
Her iki sözleşme türünde de temel ilke alt yüklenici işçilerinin doğrudan iş sahibine karşı doğrudan dava açamayacağı olup kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde alt yüklenici işçileri ile iş sahibi arasında sözleşmesel bir ilişki kurulması, bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise anahtar teslimi haricinde iş sahibinin, alt yüklenici işçilerinin çalışma düzenine müdahale etmesi ve alt yüklenici işçilerine emir ve talimat vermesi hallerinde iş sahibinin alt yüklenici işçilerine karşı hukuki sorumluluğu doğmaktadır.
5.Dipnotlar
1- Yargıtay 15.Hukuk Dairesi, 2015/4952 Esas, 2016/2921 Karar ve 16.05.2016 Tarihli Kararı
2-Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 2014/1731 Esas, 2015/2480 Karar Sayılı Kararı
AV. BUSENUR YAĞMURLAR
