‘’ARSAYA İŞTİRAK YOLUYLA KONUT EDİNME MODELİ ‘’ NE GETİRİYOR?
Dr. Av. Ali Yüksel[1]
Son birkaç yıldır ‘’ arsadan konuta ‘’ ve ‘’ toprak aşamasında konuta girme‘’ ilanları yaygın olarak görülmektedir. Bu konuda kamuoyunda yeterli bilgi olmadığı, sosyal medyadaki tartışmalarda ortaya çıkmaktadır. Tarafımıza gelen sorular da bu konuda hukuksal çerçevenin çizilmesi ve tanımlanma ihtiyacını göstermektedir. Bu çalışma önce konut ve barınma hakkı ile ülkemizdeki gelişimini ele alarak konunun kamusal yanını açıklamakta, ikinci aşamada ise konut üretiminde kat karşılığı sistemini ve bu sistemin yetersiz kalması sonucunda ortaya çıkan yeni bir modeli analiz etmektedir.
Konut ve Barınma Hakkı
Konut kavramı TDK’da ‘’ İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer, mesken, ikametgâh’’ olarak tanımlanmıştır. Konut, insanların barınma ihtiyacının bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. İnsanlar tarihsel olarak önce güvenli bir barınağa ihtiyaç duymuşlardır. Medeni dünyada da insanların fiziki ve ruhsal olarak sağlıklı olabilmesi için en başta gelen gerekliliklerden biridir.[1] Osmanlı Anayasa ve ceza yasalarında meskenin önemi vurgulanmıştır.[2] Konut hakkı, insan onuruna uygun olarak bir konut edinme, konutta malik veya kiracı olarak ikamet etme, konut sayılan alana devletin ve başkalarının haksız müdahalesinin önlenmesi biçiminde geniş yorumlanmaktadır. Günümüzde başta İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi olmak üzere milletlerarası anlaşmalar insanların konut ihtiyacını temel bir hak olarak benimsemiştir.[3] Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 8. maddesinde de konut hakkı yer almıştır. [4] AİHİM konut kavramını dar yorumlamamış, sadece ev değil yaşanılan araba, karavan gibi sabit olmayan yaşam yerlerini de bu kavrama dahil etmiştir. Buna karşılık içinde ikamet edilmeyen evin konut sayılamayacağını belirtmiştir. Kiracının da bulunduğu konutta, bu haklardan yararlandırılması kabul edilmektedir.[5] Doktrinde bazı yazarlar konutu ‘’ Bir aile veya beraber yasayan kimselerden teşekkül eden bir grup veya yalnız basına yasayan bir kimse tarafından işgal edilen bir oda veya odalar grubundan müteşekkil, müstakil yapılar’’ olarak nitelendirirken, bazıları ise, ‘’ barınma , misafirlik ve komşuluk ilişkilerinin karşılandığı, yaslıların bakımlarının sağlandığı, boş vakitlerin değerlendirildiği, kendine has mutfağının çalıştığı, düğünlerin, bayramların yapıldığı, bazen geçimlik üretimin yapıldığı bir yer ve Türk toplumu için genellikle yuva ‘’ olarak tanımlanmıştır.[6]
Konut Edinmenin Tarihsel Süreci ve Kamusal Niteliği
Konut (mesken) tarih boyunca insanların iktisaba çalıştıkları bir nesne, meta olmuştur. Bazen doğal coğrafi yapılar mesken olarak kullanılmıştır. Kaya oyuntuları, toprak altına açılmış mağaralar ilk konut şekillerinden biri sayılabilirken, kamış, ağaç veya toprak damlar daha sonraki konut inşa şekilleridir. Bu yapılar korunma ve barınma ihtiyacını karşılamaya dönük ve genelde insanların kendileri veya çevrelerindeki kişilerle beraber inşa ettikleri yapılardır.[7] Nüfusun artması, evlikler, göçler, mevcut konutların eskimesi ve daha yeni bir konuta geçme gibi sebepler konut üretimini zorunlu kılmıştır. Konut üretimi feodal dünyada toprak ve diğer mallar feodal senyörün olduğundan konutların sahibi de bu güçlerdir[8]. İngiltere’de sanayi devrimi sürecinde fabrikalarda çalışan işçilere barınmalarını sağlama amaçlı lojman evler verilmiştir. Bu durum özel girişimciler tarafından işçilere sağlanan konutların ilk örnekleri olarak anılmaktadır[9]. Ülkemizde ise Osmanlı Döneminde özel mülkiyetin olduğu ve arazi, köy veya şehirlerde tebaanın kendi evini inşa edebildiği gibi, devletin kendi çalışanlarına mesken tahsis ettiği de kayıtlarda mevcuttur[10],[11],[12].Cumhuriyet Döneminde Osmanlı’dan gelen bir çok yasa ve uygulama devam etmiştir. Çoban bu dönemi üç bölüm olarak ele almaktadır. 1950 yılına kadar olan dönemde devletin kurumsallaşmasına ilişkin çalışmaların yoğun olduğu, devletin memurlarını konut sahibi yapmaya çalıştığı, köy ve kırsal kesimle ilgili gelişmenin olmadığı bir dönem olarak nitelemektedir. İkinci dönem 1950’den 1980’ler kadar olan bölümdür. Ülkenin Batı’nın sanayi ve üretimini modellediği bu dönemde sanayi teşvikleriyle köydeki imkansızlıklardan dolayı göç eden büyük halk kesimleri, özel girişimlerin kendilerine sattığı araziler veya kontrolsüz mafyanın verdiği gecekondu alanlarına yapılaşmaya gitmişlerdir. Bu dönemde İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çıkması yapılaşmayı artırmış, dikey mülkiyet sitemini geliştirmiştir. 1960’larda konutlarda oturanların yüzde 36’sı kiracıdır. 1.Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda konut sahipliği için hedef ‘’ “az gelirli yurttaşların konut yapımı, proje, teknik yardım, elverdiği kadar kendi evini yapana yardım ” olarak tanımlanmıştır. Bu döneme ‘’ gecekondu çağı’’ demek mümkündür. ‘’ Büyük kentlerin çevresi gecekondu kuşaklarıyla sarılmış bulunmakta, nüfusun yüzde 50’den çoğu gecekondularda oturmaktadır”. 1969’da Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, arsa temin ederek halka uygun fiyatla satmayı hedeflemiştir. Ancak bu sistem başarılı olamamıştır.
1980 sonrası dönemde ise, 1982 Anayasası “konut hakkı”na dair bir hüküm getirmiştir. Ancak Anayasanın 57. maddesine göre, devlet ‘’ konut ihtiyacını karşılayacak önlemleri ‘’ alacaktır. Bu maddeyle barınma ihtiyacı bir planlama çerçevesine oturtulmaya çalışılmıştır. Bu Anayasa aynı zamanda ‘’ toplu konutu’’ desteklemektedir. Bu konuda yasalar çıkarılmıştır. 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu 1981, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ise 1984 yılında kabul edilmiştir. Konuta yatırım yapacak özel şirketler ve kooperatifler teşvik edilmiştir. Ancak artan arsa ihtiyacı karşılanamamış, spekülasyonlarla arsa bedelleri inşaat maliyetinde önemli bir pay aldığından ucuz konut üretim imkanı kalmamıştır[13].
Kat Karşılığı İnşaat Modelinden Sonra Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeline Geçiş
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer bir adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme türü 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda veya 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmamıştır. Bu tanımlama yerine ‘’ eser sözleşmeleri’’ başlığındaki tanım ve açıklamalardan yola çıkılarak ‘’ isimsiz sözleşme’’ türü olarak nitelenmiştir[14]. Borçlar hukukuna hakim olan sakit serbestliği ilkesi çerçevesinde eser sözleşmesinin bir türü olarak nitelenen bu sözleşme türünün bağımsız ve özgün bir akit olarak tanımlanmamasının nedenleri de tartışılmıştır. Bizce bu sözleşme türü 6098 sayılı Yasa’da ayrı bir bölümde düzenlenmesi veya buna dair konuları ayrıntılı düzenleyen ayrı bir kanun çıkarılması faydalıdır. Zira kentsel dönüşümü de ilgilendiren bu konunun ‘’ kanunu’’ olmadan içtihatlarla yürümesi önemli problemlere yol açmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şehirlerimizin inşasında önemli bir yer tutmuştur. Halen mevcut yapıların birçoğu bu yöntemle inşa edilmiştir. Bu modelde, arsa sahibi arsasının üzerine bir yapı inşa ettirmektedir. Buna karşılık inşa edilen binanın bir bölümünü müteahhite (yapımcıya) devri etmektedir[15],[16]. Bu şekilde inşaatın yapım maliyetini müteahhit üstlenmektedir. Uygulamada, mevcut eski binanın elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, vergi ödemeleri, takyidatların kaldırılması ya da kaydırılması işlemlerini de müteahhitler üstlenmektedir. Bu arada, bina bitene kadar maliklere kira ödemesi yapıldığı da görülmektedir[17]. Tamamen serbest piyasa kurallarına tabi olan konut ve işyeri satışlarında ise ekonominin durgun dönemlerinde müteahhitlerin işi yavaşlattıkları, yapmak istemedikleri veya işi terk ettikleri görülmektedir[18]. İnşaat sektöründe kriz veya zorluk olduğu resmi istatistiklerden veya günlük medyanın izlenmesinden de görülebilmektedir[19],[20]. Talebin arttığı dönemlerde ise imal edilen ürünlerin satış fiyatı artmaktadır. Satış fiyatının yükselmesinde talebin fazla olmasının yanında, demir çimento, fayans, işçilik gibi girdilerin artması yanında, kredi, maliyetlerinin yüksekliği, inşaat süresinin uzaması, dövizdeki artış gibi nedenler etkili görülmektedir[21]. Maliyetlerin artmasına karşılık satın alacak kesimlerin gelirinin aynı oranda artmaması satışın olmaması sonucunu doğurmaktadır. Yüksek maliyetten bitmiş daire satın alamayan kişiler ise henüz başlamamış proje aşamasında veya henüz temeli yeni atılmış yahut iskan alınmadan inşaat devam ederken daire için bedel ödeyerek ekonomik olarak daha uygun bedele daire veya işyeri sahibi olmaları yaygın bir uygulamadır[22]. Ancak bu yolla daire satın alanların arasında dolandırılarak mağdur olanların sayısı fazladır[23]. Bunun sonucunda, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna hüküm konularak ‘’ tüketici’’ sıfatını haiz olanlara konut satışı yapabilmek için asgari şartlar getirilmiştir. Buna göre, inşaat ruhsatı alınmadan tüketiciye konut satışı yapılamayacaktır. Bu konuda Ticaret Bakanlığı Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği ve ayrıca genelge de yayınlamıştır [24]. Tüketici nitelikli kişilere yapılacak bu ön ödemeli satışın resmi yoldan yapılması da ayrı bir kural olarak getirilmiştir. Kanun, ön ödemeli konut satışı ile ilgili ruhsatın alınmış olması kuralına uymayan satıcı için ağır cezai müeyyide getirmiştir (6502 s. Kanun 77/5). Ancak tüketici sayılmayan kişiler ve tacirlere yönelik müteahhit tarafından yapılacak satışlar için böyle bir müeyyide bulunmamaktadır. Yeterli sermayesi olmadan yapım işine girmiş müteahhitler için proje başlamadan talep toplayarak ve ön ödeme alarak inşaatın maliyetinin baştan alınması önemli bir kaynak girdisi sağlamaktadır. Bu şekilde banka kredisi veya kendi öz sermayesini kullanmaktan daha avantajlı bir durum ortaya çıkmaktadır. Klasik bir yol olarak süregelen müteahhitlerin yap-sat sistemi bu şekilde ‘’önce sat-sonra yap’’ sistemine dönüşmektedir[25]. Bu sistemin önünde ise hem Tüketici Yasası’nın sınırlamaları, hem de önceden gerekli parayı ödemek için alıcıların yetersiz ekonomik durumu engel olarak durmaktadır. Bu peşin ödemeyi sağlamak için kredi alma ihtiyacında olan tüketicinin gerekli krediyi son yıllarda alamadığı görülmektedir. 2020 yılında bankalar ortalama aylık % 0,64 vade oranıyla 12-15 yıl kredi verebilirken, bu oran 2024 yılında yıllık % 42 düzeyindedir[26]. Bankalar fiilen de kredi kullandırmaktan kaçınmaktadır. Bu durumda inşaat sektöründe bazı firmalar bankadan kredi alamayan kişiler için kendisi kredilendirme yapmaktadır. Bu yol sermaye sorunu olmayan az sayıda şirket için geçerli olacak bir durumdur. Bir kısmı ise konutun parasını peşin ödeyemeyen kişiler için önce konutun arsasını satmaya ve ardından inşaatın bedelini alma yoluna gitmektedir[27],[28]. Böylece bir ‘’ organizatör firma (O.F.)’’ öncülüğünde; var olan bir arsa veya alınacak bir arsanın bedeli belli sayıda alıcı tarafından ‘’ bedele iştirak ‘’ edilerek temin edilmekte ve organizatör firma inşaatın bedelini de alarak kendisi veya başka bir müteahhiti taşeron olarak kullanarak imalat yapmakta ve konut teslimini sağlamaktadır. Ek.1 şekilde de görüleceği gibi, model iki aşamalıdır. Birinci aşamada, var olan ya da alınacak arsaya iştirak edilmekte, ikinci aşamada organizatör firma (O.F.) tarafından hesaplanan inşaat bedeline iştirak edilmektedir. Birinci aşamadan sonra bedel ödemeyen kimse mevcut ödemelerinden bir kısım kesilerek O.F. tarafından sistemden çıkarılmaktadır. Bunun sonucunda, doğrudan bir konut edinmeye ilişkin ekonomik gücü olmayan kişilerin ödeyeceği toplam rakam hem aşamalarda alınmakta, hem de daha uygun bedele mal etme hedeflenmektedir.
[1] Kösedağ, E. (2023). Türkiye’de Konut Hakkı ve Bu Hakkın Kullanılmasında Ortaya Çıkan Sorunlara Yönelik Değerlendirme. Kent Akademisi , 16 (1) , 595-611 . DOI: 10.35674/kent.1220084.
[2] Kanuni Esasi “Memâlik-i Osmaniye’de herkesin mesken ve menzîli taarruzdan masûndur. Kanunun tayin eylediği ahvâlden mâ’ada bir sebeble hükûmet tarafından cebren hiç kimsenin menziline girilemez.”
[3] Evrensel İnsan Hakları Beyannamesi 25. maddesi konut hakkını özel maddeye bağlamıştır.
[4] Sözleşme 8. maddesi ‘’Herkes özel ve aile hayatına, konutuna ve yazışmasına saygı
gösterilmesi hakkına sahiptir.’’ şeklindedir.
[5] https://www.echr.coe.int/documents/d/echr/Guide_Art_8_TUR.
[6] Sevim, Abdullah, Türkiye’de Konut Politikaları Bağlamında Konut Sorunu ve Kentsel Koruma Alanlarında İlişkin Bir Değerlendirme,s.8, İstanbul,2009, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Üniversitesi FBE.
[7] Zaman, Mehmet; Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Eylül 2017 21(3): 911-935
[8] https://www.ekrembugraekinci.com/article/?ID=306&osmanlilarda-feodalite-var-miydi-
[9] BAKAR, Sertan; YAMAÇLI, Ruşen, İşçi Evlerinin Tarihsel Gelişimi Bağlamında Eskişehir Tülomsaş İşçi
Evleri Üzerinden Bir Değerlendirme, Düzce Üniversitesi Bilim ve Teknoloji Dergisi, 5 (2017) 34-49
[10] https://istanbultarihi.ist/21-osmanli-istanbulunda-kentsel-mekanin-degisim-sureci
[11] Kaşıkçı, Osman, OSMANLI HUKUKUNDA TAŞINMAZLARA TASARRUF ŞEKLİ VE TASARRUF BELGELERİNİN GÜNÜMÜZ HUKUKUNDA GEÇERLİLİĞİ, http://www.e-akademi.org/makaleler/okasikci-1.htm.
[12] ÇİFTÇİ, Yasemin, XVI. YÜZYIL OSMANLI İSTANBULU GAYRİMENKUL FİYAT SERİSİ: İSTANBUL KADI SİCİLERİ IŞIĞINDA, Journal of Life Economics, Cilt / Volume:5, Sayı / Issue:1, January 2018, 59-82.
[13] Çoban, Aykut Namık, Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, Cilt 67, No. 3, 2012, s. 75-108
[14]Turut, Şenol, Türk Vergi Sisteminde Kat Karşılığı (Arsa Karşılığı) İnşaat İşlerinin Vergilendirilmesi
Doktora Tezi, İstanbul, 2007, , Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Maliye Anabilim Dalı
Mali Hukuk Bilim Dalı
[15] Turut,Ş.
[16] Bu çalışmada müteahhit veya yapımcı kavramının geliştirici veya satıcı anlamında kullanılacağını belirtmek gerekmektedir.
[17] https://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/muhammedkutubbagirgan/024/
[18] https://www.emlakjet.com/haber/haber/muteahhitlerin-grevi-basladi-40-ilde-santiyelerde-insaat-durdu
[19] https://guvenliinsaat.csgb.gov.tr/media/m51ozrd1/in%C5%9Faat-sekt%C3%B6r%C3%BC-2015-istatistikleri.pdf
[20] https://www.dunya.com/sektorler/emlak/tmb-surdurulebilir-buyumeye-donus-yakin-zamanda-zor-haberi-682405
[21] https://tr.investing.com/news/economic-indicators/turkiyede-insaat-maliyetleri-hzla-artyor-2548823
[22] https://daire.trovit.com.tr/index.php/cod.search_homes/type.1/what_d.topraktan%20daire%20istanbul/sug.0/isUserSearch.1/origin.2/order_by.relevance/region.Erzurum/
[23] https://www.youtube.com/watch?v=hg8rPiDgn0o
[24] https://tuketici.ticaret.gov.tr/yayinlar/tuketici-bilgi-rehberi/on-odemeli-konut-satis-sozlesmeleri-hakkinda-bilgilendirme
[25] Timür, Murat; İnşaat Sektöründe Yap Sat Sistemi Sözleşme Anlaşmazlıkları Çözüm Sistemi, Yüksek Lisans Tezi
İnşaat Mühendisliği Anabilim Dalı Ağustos 2010.
[26] https://gyodergosterge.com/detay/konut%20kredileri
[27] https://fuzultopraktan.com.tr/fuzul-topraktan-basaksehir-lp/?gad_source=1&gclid=Cj0KCQjw2uiwBhCXARIsACMvIU1J__YsYYtNWOfhj4hpc0SHv9cSh4jUefU7hTHaG9Vl-6BR5qhaB5YaApeiEALw_wcB
[28] https://www.ucpiramit.com/arsa-ortakligi-ile-konut-sahibi-olma.
