1
Alışveriş Merkezlerinde Ciroya Dayalı Kira Sözleşmeleri ve Ciro Düşürme Yöntemleri Üzerine Bir İnceleme
Alışveriş merkezleri (AVM’ler), modern perakende sektörünün temel yapı taşlarından biri haline gelmiştir. AVM’lerde kiralanan işyerlerinde kira bedelleri genellikle sabit kira + ciroya bağlı değişken kira şeklinde düzenlenmektedir. Bu model, kiracının iş hacmine göre esnek bir kira sistemi sunarken, AVM yönetimine de kiracının başarısından doğrudan pay alma imkânı tanır. Ancak bu model, bazı kiracıların kira bedelini düşük tutmak amacıyla ciroyu olduğundan düşük göstermeye çalışması gibi suistimallere de zemin hazırlamaktadır. Bu incelemede, AVM işyeri kira sözleşmelerinde ciro bazlı kira bedelleri ve ciroyu düşük gösterme yöntemleri ele alınacaktır.
Perakende Ticaret Kanunu ile AVM Yönetmeliklerinde 2022 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikler, “pazarlama” ve “kültürel etkinlik” giderlerinin ayrılmasını zorunlu kılarak taraflar arasındaki dengeyi korumayı amaçlamıştır.
Bu çerçevede, ciro bazlı modelin, AVM yönetimleri açısından “performansa dayalı kira” yaklaşımını somutlaştırdığı, aynı zamanda kiracı tarafında da kârlılıktan bağımsız bir risk/ödül paylaşımı sunduğu görülmektedir.
1. Ciroya Dayalı Kira Sözleşmelerinin Yapısı
Ciroya dayalı kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme türü olmamakla birlikte, TBK m. 299 ve devamı hükümleri uyarınca kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilir. Ciro bazlı kira sözleşmeleri, kiracının elde ettiği toplam satış gelirine bağlı olarak değişken bir kira ödemesi öngörmektedir. Sözleşmelerde genellikle şu iki unsur yer alır:
Sabit Kira: Belirlenen minimum aylık kira tutarı.
Ciro Kirası: Belirli bir ciro eşiğini aşan satışlar üzerinden alınan yüzde bazlı kira.
Bu yapı sayesinde:
Kiraya veren, kiracının yüksek satış yaptığı dönemlerde daha fazla kira geliri elde eder.
Kiracı, düşük satış yaptığı dönemlerde aşırı kira yükünden korunur.
2. Ciroyu Düşük Göstermenin Yöntemleri
Bazı kiracılar, ciroya bağlı kira oranını minimize etmek amacıyla ciroyu olduğundan düşük gösterebilir. Uygulamada karşılaşılan başlıca yöntemler şunlardır:
2
Nakit Satışların Kayıt Dışı Bırakılması; Kiracı, özellikle nakit ödemeleri sisteme girmeyerek toplam satışlarını düşük gösterebilir, yazar kasa veya POS cihazı harici tahsilatlar yapılabilir.
Yanlış veya Eksik Beyan; Aylık ciro bildirimlerinde kasıtlı şekilde eksik ya da hatalı beyanda bulunmak ya da ilgili satış belgelerini eksik sunmak.
Grup Şirketleri Arasında Satış Kayıtlarının Aktarılması; Ciroyu düşük göstermek için satışların grup şirketleri veya dışarıdaki iş ortakları üzerinden gösterilmesi.
İndirim, Fiktif İade ve Kampanya Manipülasyonu; Gerçekte olmayan iadeler ya da aşırı yüksek indirimler göstererek satış cirosunun düşürülmesi.
Online ve AVM Dışı Satış Ayrımı; AVM içindeki satış ile AVM dışı (online, diğer mağazalar) satışların bilinçli şekilde birbirine karıştırılması veya ayrıştırılması.
Bu yöntemler, hem kira ödemelerinde haksız düşüş yaratmakta hem de vergi matrahını etkileyerek yasal düzenlemelere aykırılık teşkil etmektedir.
3. Ciro Düşürmenin Hukuki ve Sözleşmesel Sonuçları
Ciroyu düşük gösteren kiracıların hukuki ve sözleşmesel olarak karşılaşabilecekleri yaptırımlar şunlardır:
3.1. Sözleşmeye Aykırılık
Türk Borçlar Kanunu’nun genel ilkeleri ve dürüstlük kuralı uyarınca kiracının beyan ettiği cironun gerçeği yansıtması zorunludur. Aksi halde, kira sözleşmesinin açık hükümlerine aykırılık oluşur. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir ve doğan zararın tazminini talep edebilir.
3.2. Cezai Şart ve Fesih Hakkı
Uygulamada kira sözleşmelerine sıklıkla yüksek tutarda cezai şart hükümleri eklenmekte, ciro beyanının eksik yapılması durumunda kiraya verene sözleşmeyi derhal fesih ve geçmiş döneme yönelik kira farklarını tahsil etme hakkı tanınmaktadır.
3.3. Vergisel Yaptırımlar
Ciroyu düşük göstermek yalnızca kiraya veren açısından değil, aynı zamanda vergi idaresi bakımından da ciddi sonuçlar doğurur. Vergi Usul Kanunu uyarınca eksik beyan vergi kaçakçılığı suçu teşkil edebilir ve ağır idari para cezaları ile karşılaşılabilir.
3.4. Haksız Rekabet
Ciro manipülasyonu, diğer kiracılar ve rakipler açısından da haksız rekabete yol açabileceğinden, Türk Ticaret Kanunu kapsamında ayrıca değerlendirilmesi gereken bir ihlaldir.
3
4. Kiraya Verenler İçin Alınabilecek Önlemler
AVM yönetimlerinin bu tür suistimalleri önlemek için başvurabileceği yöntemler:
POS cihazlarının AVM tarafından sağlanması.
Bağımsız denetim ve kontrol mekanizmaları kurulması.
Kiracının muhasebe ve satış kayıtlarına denetim hakkının sözleşmeye eklenmesi.
Yüksek ceza şartları ve fesih haklarının kira sözleşmesine dahil edilmesi.
Ayrıca, ciro bazlı kira ilişkilerinde, kiraya veren her zaman TBK m.344 ve m.345 uyarınca kira tespiti davası açabileceği gibi ekonomik kriz, döviz dalgalanmaları, enflasyon gibi olağanüstü durumlarda, sabit kira veya ciro oranında uyarlama davası açılabilecektir.
Sonuç
Ciroya dayalı kira sözleşmeleri, alışveriş merkezleri açısından dinamik ve performansa dayalı bir kira modeli oluşturmakla birlikte, kötü niyetli kiracılar tarafından suistimal edilme riski taşımaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinin ayrıntılı, açık ve denetime elverişli şekilde hazırlanması önem arz etmektedir. Kiracının eksik ciro beyanı yalnızca sözleşmeye aykırılık teşkil etmekle kalmayıp, aynı zamanda vergi hukuku ve haksız rekabet hükümleri kapsamında ciddi hukuki ve cezai sonuçlara yol açabilir.
Taraflar arasında güvene dayalı bir iş ilişkisinin tesis edilmesi, şeffaflık ve denetim süreçlerinin doğru yapılandırılması, uzun vadede daha sürdürülebilir ve güvenilir bir iş ortamı yaratacaktır.
Saygılarımızla,
Av. Simge KÜÇÜK
Ali YÜKSEL-Hilmi ÖZALP Hukuk Bürosu
