6306 sayılı Kanun ‘’afet tehlikesi’’ merkezli olmasına ve hukukun normal hükümlerini bir kısmını bertaraf etmesine rağmen, bu kanunun içinde, pek de fark edilmeyen daha üst derecede ‘’ olağanüstü’’ bir kentsel dönüşüm kavramı söz konusudur.
Bu dönüşüm için, bu el koyma işlemine ’’OLAĞANÜSTÜ KENTSEL DÖNÜŞÜM ‘’demeyi uygun bulmaktayız. Madde okunup yorumlandığında bu tanımın doğru olacağı görülecektir. Bu maddenin uygulaması olmasına rağmen akademik yayınlarda ve kentsel dönüşüm platformlarında tartışması halen yapılmamıştır. Madde Fikirtepe’de uygulanmıştır. İzmir Depremi’ndeki uygulaması üzerine belirsizlik temelli bir eleştiri yapılmıştır.[1] Gerede ilçesinde de uygulandığı belediye web sitesinde belirtilmiştir.[2] Bu maddeye ‘’süper madde’’ nitelemesi de yapılmıştır.[3]
Bu alanların riskli alandan ne farkının olduğu kolaylıkla anlaşılamamaktadır.
6306 sayılı Kanun 6/A maddesinin 7181 sayılı Kanunla eklenme gerekçesi şu şekildedir:’’… kentleşme ve planlama alanında daha iyiye ulaşabilmek için yaşanan sıkıntıların giderilmesi, özellikle mevcut yapıların muhtemel afetlere karşı daha dayanıklı hale getirilmeleri ve dönüşüm uygulamalarının daha verimli yapılabilmesi” yine “… yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlarda, kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, yangın gibi afetler veya patlama gibi olaylar neticesinde ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının ivedilikle yapılabilmesi için düzenleme yapılmakta ve bu suretle vatandaşlarımızın can ve mal güvenliğinin korunması, uygulamada yaşanan problemlerin çözülmesi ve zaman kaybının önlenmesi ” amaçlanmıştır.[4]
6306 sayılı Kanun 6/A maddesi metni ise şu şekildedir:
Uygulamaların resen yapılması
‘’MADDE 6/A – (Ek:4/7/2019-7181/25 md.)
(1) Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
(2) (Değişik cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Bu madde kapsamında riskli yapı tespiti, masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak ve Başkanlıkça talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle Başkanlıkça resen yapılır. (Ek cümle:10/6/2022-7410/27 md.) Başkanlık veya idare tarafından, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir. Riskli olarak tespit/kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
(3) Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/27 md.) Tahliyeye ilişkin tebligat ikinci fıkrada belirtilen şekilde yapılır. Bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir. (Değişik dördüncü cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, Başkanlıkça talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Başkanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
(4) Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dâhil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebine istinaden yapılır.
(5) Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. (Ek cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Bu madde kapsamında yürütülen uygulamalarda uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir.
(6) Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir. (Ek cümle:10/6/2022-7410/27 md.) Uygulama yapılacak alandaki taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmiş ise, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.
(7) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir. (Değişik ikinci cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür. (Değişik üçüncü cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmez. Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Başkanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır; hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler hak sahibi adına yatırılan taşınmazın bedeli üzerinde devam ettirilir; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve durum hak sahibine bildirilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/11 md.) Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölüm/bölümler Başkanlığa devredilir.’’.
Bu maddeden anlaşıldığı gibi; kapsam içine giren yapılar veya alanlar şunlardır:
a- Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar,
b – Kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlar.
Burada; Kanun 6/A kararını hangi idare verecektir?
Bu konuda bir örnek incelendiğinde; Bakanlar Kurulu kararı ile riskli alan ilan edilen bir alanda, İstanbul Altyapı ve Dönüşüm Genel Müdürlüğü 6/A maddesi kapsamında yapılarda oturanların tahliyesini istemiştir. Bu konuda ilgililere yapılan tebliğde ‘’6306 sayılı Kanun‟un 6/A maddesi kapsamında yapının 150 gün içerisinde tahliye edilmesi, tahliye edilmeyen yapıların altyapı hizmetlerinin durdurulacağı, tahliye ve yıkım işlemlerinin yapılacağı’’ belirtilmiştir. İdare mahkemesi, alanda yapılmış bir treknik çalışma ve tespit olmadan gözlemsel tespiti yeterli bulmayarak, işlemi iptal etmiş, BİM onaylamıştır.[5] Kanun 6/A metninde, bu alanın belirlenmesine kimin karar vereceği açık değildir. Kanun‟un 6/A ,1. fıkrasının ikinci cümlesinde “uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir ‘’ denildiğinden, Kentsel Dönüşüm Başkanı’nın belirleyeceği anlaşılmaktadır. Bu alanda riskli olmayan sağlam yapıların durumu ise net değildir. AYM’nin başka bir madde için verdiği bir kararını bu maddeye de uygulayarak, sağlam yapıları da uygulama bütünlüğüne dahil edildiğinde, gerçek karşılığının ödenmesi gerektiği belirtilmektedir. [6] Anayasa Mahkemesi 2014 yılındaki bir kararında,6306 sayılı Kanun‟un 3/7. fıkrasında geçen “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur” cümlesini uygulama bütünlüğü gerekçesiyle riskli olmayan yapılar bakımından da riskli yapılara ilişkin kurallara atıf yapıldığı ve ölçülülük ilkesine aykırı olduğundan iptal etmiştir. [7]
Maddede geçen ‘’ yıkılacak derecede riskli yapılar’’ kavramı da karışıklığa meydan vermektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu 39. maddesinde bu yapılar özel olarak zaten düzenlenmiştir.
İmar Kanunu 39. maddesi ‘’ “(Değişik fıkra: 4/7/2019-7181/12 md.) Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe üç gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibine bu şekilde tebligat yapılamaması hâlinde bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süre ile ilan edilir ve tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılır. (Değişik fıkra: 4/7/2019-7181/12 md.) Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması hâlinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir. Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icabettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.” şeklindedir.
6/A maddesinde kastedilen binaların bunlar olmadığı, eğer bunlar olsa, tekrar 6306 sayılı Kanun’da özel bir düzenleme yapılmayacağı söylenebilir. Seçkin çalışmasında, İmar Kanunu 39. maddesindeki bu yapıların da 6/A kapsamına girdiği kanaatindedir.[8]
Kanun 6/A maddesinde 5. fıkrada ise ‘’ tehlikeli’’ denilebilecek bir hüküm vardır ‘’ (5) Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. ‘’ Buradan açıkça görüldüğü gibi, alandaki tapular Başkanlığın isteği üzerine başka bir işleme gerek kalmadan ‘’ Hazine’’ adına tescil olmaktadır. Bu işlem, kamulaştırma, satın alma, acele kamulaştırma gibi işlemlere benzememektedir. Doğrudan, bir bedel ödemeden taşınmazların idareye geçmesi, hukukumuzda alışıla gelmiş, bilinen bir uygulama değildir. Cumhurbaşkanı’na bile acele kamulaştırma yetkisi verirken değişik aşamalarda kamu yararı arayan bir sistemde, ÇŞİB’ne bağlı bir Başkanlığa, bir kamulaştırma işlemine ve sürecine bile gerek olmadan, doğrudan taşınmazlara el koyma yetkisi vermesi alışılmışın dışında bir uygulamadır.
[1] https://www.izmirbarosu.org.tr/pdfdosya/deprem-sonrasi-acil-hukuki-sorunlarin-degerlendirilmesi202111210353648.pdf (Erişim:11.04.2025).
[2] https://www.gerede.bel.tr/haber/1/2313/tasinmazlarin-hazineye-tescili (Erişim:11.04.2025).
[3] https://www.gayrimenkulhukuku.org/6306-sayili-kanun-6-a-maddesi-ile-getirilen-tapularin-hazineye-devri-ve-getirdigi-problemler-ve-fikirtepe-ornegi/ (Erişim:11.04.2025).
[4] https://www5.tbmm.gov.tr/tutanaklar/KANUNLAR_KARARLAR/kanuntbmmc103/kanuntbmmc103/kanuntbmmc10307181.pdf (Erişim;11.04.2025).
[5] İstanbul BAM 6. İdari Dava Dairesi E. 2022/2485, K. 2023/14, T. 11.1.2023) (Kazancı İçtihat bilgi Bankası; Naklen: Seçkin, Sinan., 6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İMHFD) , Cilt: 9 – Sayı: 2 – Eylül 2024).
[6] Seçkin, Sinan., 6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İMHFD) , Cilt: 9 – Sayı: 2 ,sayfa 486, 93 nolu dipnot).
[7] AYM E. 2012/87, K. 2014/41, T. 27.02.2014
[8] Seçkin, a.g.e. s. 489.
