KİRA KRİZİ ÜZERİNE ÇÖZÜM ÖNERİLERİMİZ
Son 1 yılda giderek yükselen ve sosyal hayatı tehdit eder hale gelmiş bulunan ‘’ KONUT KİRASI KİRİZİ’’ ne ilişkin çözüm önerileri üzerine çalışmış bulunmaktayız. Kamuoyuna ve yetkililere arz ederiz.
1-) Anayasamızda yer alan sosyal hukuk devleti ilkesine göre ,6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde kira artış oranlarını sınırlamıştır. Kira artışlarında TÜFE oranını baz almıştır. Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde ise bu oran uygulanmayacak ‘’ serbest piyasa rayici ‘’ uygulanacaktır. Ancak, yüksek enflasyon nedeniyle, Tüfe oranları da ödenecek rakamları imkansız hale getirmiştir. Örneğin Mayıs 2022 de yapılacak kira artış oranı %34,46 olacaktır. Eski kiracılar ise 5 yıllık uzama süresinin sonunda ‘’ serbest piyasa rayici’’ üzerinden artış yapacaklardır. 10 yıllık sözleşmeler için ise Borçlar Kanunundaki ‘’ tahliye ‘’baskısı devreye girmektedir.
2-) Gayrimenkul sahipleri ve kira geliri olanların da yatırımları ile doğru oranda bir gelir elde etme hakkı, Anayasal bir haktır. Diğer yandan bir çok kişi bir gayrimenkulde kiracı iken diğerinde mal sahibi konumunda olabilmektedir. Gerek gayrimenkul fiyatlarının aşırı artması ve gerekse boş konut azlığı sebebiyle boş konutların kirası son 1 yılda yüzde 150-250 arasında artmıştır. Ülkemizde büyük çoğunluk insanların gelirinin bu oranda artmadığı ise açıktır.
ÇÖZÜM ÖNERİLERİMİZ
1-) Kentlerde bulunan cadde ve sokaklara göre kira rayici Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenmelidir. Bu rayiçlerin belirlenmesi için tüm belediyeler , kendi personeli ya da değerleme uzmanları aracılığıyla tespit yapmalıdır. ( Zaten belediyeler emlak vergisi ve değerli konut vergisi için rayiç tespiti yaptıklarından ellerinde yeterli veri mevcuttur.)
2-) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesine ek hüküm konularak; Devam eden konut kira kontratlarında uygulama : Geçici bir süre (2-4 yıl) mevcut devam eden konut kira kontratları için yıllık kira ‘’ piyasa rayicinin ‘’ yüzde 40’ı ile sınırlandırılması bu alandaki sıkıntıyı giderecektir.
3-) Yeni yapılacak kira kontratlarında, bu tespit edilen rayiçlerin yüzde 50’si kadar bedelle kira sözleşmesi yapılması hükmü getirilebilir. Buna uymayan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmalıdır.
4-) 10 yıllık süresi dolan sözleşmeler için bu madde 3-5 yıl ertelenerek piyasanın düzelmesine kadar sınırlandırılmalıdır.
5-) Bu kira sınırlaması nedeniyle , mülk sahiplerinin mağduriyeti söz konusu olmaması için bu dönemde, ‘’ bu şekilde sözleşmeler yapan konutlar için ‘’ emlak vergisi ve kira gelirleri oranında telafi edici düzenleme yapılması menfaatler dengesi ve sosyal hukuk devleti ilkesine uygun olacaktır. Bu konuda yapılacak yasal düzenlemede , 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu 14 ve 15. , 193 Sayılı Gelir Vergisi kanunu 73. Maddesi ve 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi 4. Maddedeki muafiyetlere benzer ek madde konularak konut maliklerinin kaybı telafi edilmelidir.
6-) Orta vadede ise; Konut Piyasası Kurulu oluşturularak, ileriye dönük 5-10-20 yıllık dönemler için her tür senaryoya uygun bilgi üretimi sağlanmalıdır. Böylelikle konut arz ve talebi, konut standartları, konut üreticilerinin durumu, konut sınıflandırmaları, konuta ulaşım için kredilendirme ve teşvikler ile her tür alıcıya çözümler üretilmesi ve konut ihracatı veri, analiz ve karar standartları güçlendirilmelidir.
Saygılarımızla.
Her hakkı 5846 sayılı kanun gereği Ali Yüksel-Hilmi Özalp hukuk bürosuna aittir
24.05.2022
