gayrimenkul ve imar hukukuMakalelerMaliklerin Müteahhite / Adamlarına Vereceği Vekaletname Kapsamı

24/01/2025
https://www.aliyuksel-hilmiozalp.av.tr/wp-content/uploads/2025/01/malik.jpeg

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi kentsel dönüşüm amaçlı APKİS’lerde de müteahhit ve onun adına iş yapan kişilere vekaletname vermek gerekmektedir. Bu şekilde müteahhit şirketin yetkili ya da onun adına çalışan şehir plancısı, mimar, haritacı veya iş takip yapan personeli, sözleşmenin hayata geçmesi için gerekli olan işlemleri, malik adına resmi veya özel kuruluş ya da şahıslar nezdinde yapacaktır. Bu vekil kişiler işlemleri malik adına yapmaktadırlar. Bu bakımdan fayda ve zararları da malik hesabına olacaktır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu vekalet ilişkisini düzenlemektedir. TBK 502. maddesi “Vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.” Uygulamada, müteahhitlerin hazırladığı ya da noterlerde var olan örnek sözleşmeler bu işlemlerde kullanılmaktadır. Ancak bu vekaletname kapsamının çok geniş olduğu ve malikleri zarara uğratma potansiyeli taşıyan hüküm ve yetkilerle donatıldığı görülmektedir.
Bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesindeki hükümlerin icrası için müteahhit veya onun gösterdiği kişilere vekaletname verilmesinde; K-APKİS’te vekaletnamenin hangi işle için kullanılacağı, hangi yetkileri içereceğinin belirtilmesinde fayda bulunmaktadır. Vekillerin kim olduğu/olacağı ve bunların davranış ve fiillerinden müteahhitin sorumlu olacağı belirtilmeli, bu kişilerin de vekaletnameyi kullanma konusunda malikler lehine ama müteahhitin talimat ve talepleri ile işlem yapacağı açıkça yer almalıdır. Vekaletnamenin teslim edilirken, müteahhit ve vekilin imzası da alınmalıdır.
Bu tip vekaletnamede bulunması gereken asgari yetkiler şu başlıkları içermesi yeterlidir:
“ İNTİKAL: APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak hak ve hisselerin tamamını, mirasçılık belgelerine göre intikallerini ettirmeye ve tescillerini yaptırmaya, iştirak halindeki mülkiyeti müşterek mülkiyete çevirmeye ve hissedarlık esasını kabule, bu konularla ilgili tapu sicil müdürü veya yetkili memuru huzurunda intikal ve tescil takrirleri vermeye ve kabule, tescil talebinde bulunmaya, tapu defteri ve sicilini, imzalamaya, cins tashihi yaptırmaya, tapu senetlerini almaya, veraset ve intikal vergilerini ve emlak vergilerini ödemeye, beyannamelerini tanzim ederek ilgili mercilere sunmaya, iade edilecek kısımlarını geri almaya, tapu ve nüfus kayıtlarındaki yanlışlıkları idari yollardan düzeltmeye, belediyeye, yola, yeşil alana terki gereken kısımları bedelli veya bedelsiz olarak terke, terk takrirlerini vermeye, bu konudaki evrak ve belgeleri tanzim ve imzalamaya, yukarıda belirttiğim konularla ilgili her türlü yasal işlemleri ilgili tüm resmi makam ve merciler önünde yapmaya ve imzalamaya,
TAKSİM : APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak hak ve hisselerin tamamını dilediği şekil ve şartlarla ifraz, tefrik, tevhit, parselasyon ve miras dolayısı ile taksim veya rızai taksim yapmaya, taksim veya rızai taksim sözleşmeleri imzalamaya, taksim sonucu adıma isabet etmiş veya edecek taşınmazların tapu sicilinde tescil işlemlerini yaptırmaya, şuyuun idamesine veya izalesine, şufa hakkımı kullanmaya, veya bu hakkımdan feragate, izaleyi şuyu talebinde bulunmaya, bu hususlara ilişkin olarak dahi imzalanması gereken tüm evrak ve belgeleri dahi tanzim ve imzalamaya,
İFRAZ TEVHİD: APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak hak ve hisseler ile ilgili olarak imar planları yapmaya, yaptırmaya, röperli kroki, çap, imar durumu, istikamet rölevesi istemeye ve almaya,parselasyon, ifraz ve tevhid, sınır düzeltmesi, rızai taksim, yüzölçüm tashihi, cins tashihi, isim tashihi yapmaya ve yaptırmaya, yola ve diğer kamu yararına terki gereken kısımları bedelli veya bedelsiz terk etmeye, trampa yapmaya, ifraz ve taksim sonucu oluşacak parsellerden dilediğini müstakil veya hisseli olarak namıma ayrı ayrı kabul etmeye, tapuda takrirlerini vermeye, tapu senetlerini almaya, bu işlerle ilgili Belediye, Kadastro ve Tapu Daireleri ve diğer Kamu Daireleri nezdinde olabilecek her türlü işlemleri takip ve neticelendirmeye, gerekli vergi, harç ve resimleri yatırmaya, makbuzlarını almaya, fazla yatırılıp iadesi gerekenleri geri almaya, itirazlarda bulunmaya mezun ve yetkili olmak üzere
KAT MÜLKİYETİ : APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri gereğince dilediği şekil ve koşullarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine, daha önce yapılanları bozmaya, yeniden tesisine, kurulmuş veya kurulacak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmeye, liste beyanı yapmaya, yönetim planı, proje, kroki ve fotoğraflarını tastik ettirmeye, belgelerini imzalamaya, bunları değiştirmeye ve yeniden tastik ettirmeye, dilediği arsa payı üzerinde dilediği bağımsız bölümü adıma seçmeye eklenti ve ortak yerler üzerinde gerekli hisse taksimatı yaptırmaya, istediği eklentiyi istediği bağımsız bölüme tahsis etmeye, ortak yerlerden yararlanma şeklini belirlemeye, cins tashihi yaptırmaya, bedelli veya bedelsiz olarak ilgili belediye lehine yola ve yeşil alana terke, takrirlerini vermeye, ilgili tapu sicil müdürlüğü önünde tescil talebinde bulunmaya, tesciline, defterleri imzalamaya, kullanma ve diğer bilumum ruhsatları ilgili mercilerden almaya, yönetimde temsile, her türlü vergi, resim ve harçlarını ödemeye, itiraza, iade edilecek kısımlarını almaya, tebliğ ve tebelluğa, beyannamelerini vermeye, Tapu, nüfus ve diğer kayıtlardaki her türlü yanlışlıkları idari yollardan düzelttirmeye, yukarıda belirttiğim konularla ilgili benim yapmam gerekli her türlü yasal ve özel işlemleri tüm resmi makam ve merciler önünde yapmaya ve imzalamaya,
İNŞAAT: APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak dilediği zaman, dilediği şekil ve koşullarda her nevi inşaatlar (ev, apartman, işyeri, vesair) yaptırmaya, bu taşınmazlar üzerinde bulunan binaların elektrik,su ve doğalgazlarını kestirmeye, teminat ve depozitolarını geri almaya, elektrik, doğalgaz ve sular idareleri ile yapılmış bulunan mukavelelerini fesh etmeye, fesih sözleşmelerini imzalamaya, mevcut binayı yıktırmaya, yıkım ruhsatını, temel altı ve temel üstü ruhsatlarını almaya, plan ve projelerini tasdik ettirmeye, plan ve projelerde tadilat ve düzeltmeleri yaptırmaya, dilediği şekilde tadilat ve tashihatlar yapmaya, yaptırmaya, tadilat ve tashihat projelerini tastik ettirmeye, bunun için gerekli muvafakat ve taahhütlerde bulunmaya ve imzalamaya, çap, kroki, röperli kroki, istikamet rölevesi ve yol kotu ile ilgili evrakları tanzim ve tasdik ettirmeye, belgelerini elden alıp vermeye, bu gayrimenkulden yola ve kanalizasyona terki gereken kısımları bedelli veya bedelsiz olarak Belediyeye veya ilgili mercilere terkini yaptırmaya, Belediyeden yer almaya, ihdas yapmaya, yoldan alınması gereken kısımları almaya, bedelsiz terkden dolayı ilgili belediye lehine taahhütte bulunmaya, cins tashihi yaptırmaya, leyh ve aleyhte bedelli veya bedelsiz pissu, kanalizasyon ve otopark irtifak hakları tesis ve tescil ettirmeye, bu hususlarda muvafakatnameler ve taahhütnameler tanzim ve imzaya, kanalizasyon pissu kanalı geçiş hakkı taahhütnamelerini ve muvafakatnamelerini tanzim ve imzalamaya, arzi irtifak tesisine, tescil ettirmeye, iş ve işlemlerini takip ile evrak defter sicilat muvafakat ve taahhütnamelerini imzalamaya, inşaatla ilgili aplikasyon yaptırmaya, kadastro fen dairesinde yapılacak tesbit, terkin, ifraz, tevhit, parselasyon, aplikasyon ebatlı kroki, röperli kroki, pafta örneği, poligon, röper ve koordinat değerleri ile kadastro fen dairesindeki tüm hizmetleri yapmaya, ayrıca yapılan inşaatlara elektrik, su, doğalgaz, havagazı ve kanalizasyon bağlatmaya, her türlü sözleşmelerini ilgili resmi ve özel müesseselerde akdetmeye, teminat ve depozitolarını yatırmaya, geri almaya, saat ve sayaçlarını taktırmaya, kontrollerini yaptırmaya, yasal işlemleri benim adıma yapmaya, evraklarını imzalamaya, ayrıca; Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü ile ilgili il ve/veya Şube Müdürlüklerinde, İtfaiye Müdürlüklerinde temsile, imzalanması gereken evrak ve belgelerini tanzim ve imzalamaya, gerekli izin ve ruhsatlarını almaya, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlükleri, Belediye Başkanlıkları ile bağlı Birim ve Mercileri nezdinde yapılması gereken iş ve işlemleri yapmaya, evrak imzalamaya, elden evrak alıp vermeye, ayrıca inşaat yapımı için; Mimari Projesini çizdirmeye, ilgili makamlara onaylattırmaya, zemin etüd raporlarını yaptırmaya, imzalattırmaya, çap, kroki, röperli kroki ile ilgili işlemleri yapmaya, çizdirmeye, onaylattırmaya, bu hususlarda yatırılması gereken vergi, harç ve giderlerini beni temsilen yatırmaya, fazla ve yersiz yatırılanları geri almaya, ahzu kabza, sulh ve ibraya, bu hususlar ile ilglili olarak tarafımdan verilmesi gereken beyanname, muvafakatname ve taahhütnameleri beni temsilen imzalamaya, Kadastro Müdürlükleri nezdinde yapılacak olan iş ve işlemleri takip ve neticelendirmeye, ölçümleri yaptırmaya, bu husus ile ilgili gerekli müracaatlarda bulunmaya, yine inşaat yapımı için gayrimenkulun diğer hissedarlarından muvafakatname istemeye, yukarıda tapu kayıtları yazılı bulunan gayrimenkul ile ilgili olarak Kadastro Müdürlükleri ile diğer ilgili birimlere müracaat ederek gayrimenkuldeki hak ve hisse ile ilgili olarak imzalanması gereken evrak ve belgeleri imzalamaya, Belediye Başkanlıklarından ve Odalardan inşaat ruhsatı almaya, Odalarla sözleşmeler yapmaya, fesh etmeye, her türlü beyanname, muvafakatname ve taahhütlerde bulunmaya, SSK ile ilgili girişleri yaptırmaya, SSK nezdinde yapılacak iş ve işlemleri takip ve intaca, bilcümle Sular İdareleri, Elektrik İdarelerinde proje onaylattırmaya, sözleşme imzalamaya, bilcümle Büyük Şehir Belediye Başkanlıkları ile diğer ilgili Belediye Başkanlıklarına müracaat ederek inşaat yapımı için gerekli her türlü işlemleri yapmaya neticelendirmeye, ilgili Sular İdareleri ile Belediye Başkanlıklarından TUS için izinler almaya, ruhsatlar almaya, imar durumunu gösteren belgeler almaya, hafriyat izni almaya, ilgili Belediye, Tapu, Kadastro Müdürlüklerinde yapılması gereken işlemleri yapmaya, otopark, alt yapı, yol katılım ve her türlü beyan ve taahhütlerde bulunmaya, imzalamaya, bilcümle Elektrik, Su ve Doğalgaz idarelerinde dahi temsil ve ilzama, abonelikler tahsis ve tesis ettirmeye, plan ve projeler çizdirip onaylattırmaya, teminat, depozito ve güvence bedelleri yatırmaya, saat ve sayaçları taktırmaya, bozuk olanları değiştirmeye, bu hususlar ile ilgili olarak dahi ilgili kurumlar nezdinde yapılması gereken iş ve işlemleri yapmaya, tahsis veya tesis edilen abonelikleri kullanıma açtırmaya, kapattırmaya, iptal ettirmeye, abonelikleri sona erdirmeye, bunlarla ilgili dilekçeler vermeye, müşterek olan abonelikleri ayırmaya, bu hususlar ile ilgili olarak yapılması gereken tüm iş ve işlemleri işin başından sonuna kadar tam bir yetki ile ifa ve ikmale, KEZA iş bu gayrimenkul ile ilgili olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri gereğince dilediği şekil ve koşullarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine, daha önce yapılanları bozmaya, yeniden tesisine, kurulmuş veya kurulacak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmeye, liste yönetim planı, proje, kroki ve fotoğraflarını tastik ettirmeye, belgelerini imzalamaya, bunları değiştirmeye ve yeniden tastik ettirmeye, dilediği arsa payı üzerinde dilediği bağımsız bölümü adıma seçmeye eklenti ve ortak yerler üzerinde gerekli hisse taksimatı yaptırmaya, istediği eklentiyi istediği bağımsız bölüme tahsis etmeye, ortak yerlerden yararlanma şeklini belirlemeye, cins tashihi yaptırmaya, bedelli veya bedelsiz olarak ilgili belediye lehine yola ve yeşil alana terke, takrirlerini vermeye, ilgili tapu sicil müdürlüğü önünde tescil talebinde bulunmaya, tesciline, defterleri imzalamaya, (İskan) kullanma ve diğer bilumum ruhsatları ilgili mercilerden almaya ve imzalamaya, yönetimde temsile, her türlü vergi, resim ve harçlarını ödemeye, itiraza, iade edilecek kısımlarını almaya, tebliğ ve tebelluğa, beyannamelerini vermeye, Tapu, nüfus ve diğer kayıtlardaki her türlü yanlışlıkları idari yollardan düzelttirmeye, yukarıda belirttiğim konularla ilgili benim yapmam gerekli her türlü yasal ve özel işlemleri tüm resmi makam ve merciler önünde yapmaya ve imzalamaya ve yine bu gayrımenkulümüz ile ilgili olarak 4708 sayılı Yapı Denetimi kanununa göre yapı denetim şirketleri ile yapı denetim hizmet sözleşmeleri akt ve imzalamaya, şartlarını tesbite, gerektiğinde yapılan sözleşmeleri fesih etmeye, fesihnameleri imzalamaya, yeniden dilediği şekilde sözleşmeler akd ve imzalamaya, yapı denetim firmalarının alacağı hakediş raporlarını imzaya,hakediş bedellerini ödemeye, iadesi gerekenleri geri almaya, ahzu kabza, feragate, sulh ve ibraya, inşaatın her aşamasında vekilimiz olarak denetlemeye, denetim tesbit tutanaklarını imza etmeye, yapı denetim şirketlerini ibra etmeye, bu hususlardaki her türlü iş ve işlemleri başından sonuna kadar takip ve neticelendirmeye, bu konu ile ilgili olarak her türlü beyan, taahhüt, muvafakat, ibra, dilekçe, sözleşme evrak ve sicilatlarını tanzim ve imzalamaya, iş bu vekaletnamenin onaylı örneğini almaya, başkalarını tevkil, teşrik ve azle, beni temsilen Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın yetki vermiş bulunduğu Yapı Denetim şirketleri ile gerekli sözleşmeleri tanzim ve imzalamaya, sözleşme koşullarını kabul veya redde, gerektiğinde sözleşmeyi fesh etmeye, yapılacak olan inşaatı denetlettirmeye,
CİNS TASHİHİ: APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak dilediği şekil ve şartlarda cins tashihi yapmaya, bu hususta gerekli taleplerde bulunmaya,tesçillerini yaptırmaya, her türlü vergi, resim ve harçlarını yatırmaya, bütün bu işlerden dolayı tapu sicil memurluklarında ve yetkili makam ve mercilerde tüm işleri adıma/adımıza yürütmeye gerekli belge sicil tapu kayıt ve defterleri imzalamaya,
KENTSEL DÖNÜŞÜM İŞLEMLERİ : APKİS’e konu parsellerde APKİS hükümlerine uygun olarak Sahibi ve hissedarı bulunduğum {Alan2} ile İlgili olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve bu kanun uygulamasına yönelik yönetmelikler çerçevesinde adıma riskli yapı tespit raporu almak için yetkili kuruluşlara başvurmaya, riskli yapı tespit raporunu T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden onaylatmaya, riskli yapı tespit raporuna itiraz etmeyeceğime dair adıma dilekçe vermeye, Belediye Başkanlıkları, Tapu Müdürlükleri, Noterler ve tüm resmi kurum ve kuruluş harçları için T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden MUAFİYET yazısı çıkartmaya, 6306 sayılı Kanun kapsamında adıma kentsel dönüşüm kira yardımı çıkartmaya, alınmış kira raporlarına itiraz etmeye, bina değerinin tespiti raporunu almak için yetkili kurum ve kuruluşlara başvurmaya, alınmış bina değeri raporlarına itiraz etmeye, kabule, itiraz hakkından feragate, ilgili tüm Belediye Başkanlıkları ve tüm Tapu Müdürlüklerinde 6306 sayılı Kanun çerçevesinde her türlü işlemleri yapmaya, dilekçe vermeye, harç ödemeye, resmi belge almaya, arşivden adıma proje çıkarmaya, Ulusal Adres Veri Tabanından (UAVT) taşınmazlar için kayıt çıkarmaya, 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun hükümlerince yayımlanan Yönetmelik, Genelge, Tüzük ve Özelgeler kapsamında yapılacak tüm iş ve işlemlerde kendi imzası ile beni temsile, ihtarname, ihbarname ve İbraname keşidesine, tebliğ etmeye, tebellüğ ettiklerine cevap vermeye, elden evrak tebliğ ve tebellüğüne, kayıt ve suretler çıkarmaya, dosyalan tetkike T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile bu konularda kurulmuş ve bundan sonra kurulacak Bakanlığa bağlı organlar nezdinde beni temsile, riskli binanın yıkımı ile ilgili her türlü işlemi yapmaya, resmi ve özel yıkım şirketlerini yetkili kılmaya, Belediyelerden ve resmi kurumlardan binanın yıkımı için ruhsat almaya, her türlü yıkım için resmi talepte bulunmaya, bu konularda alınacak kararlar için beni temsile, alınacak bina ortak karar protokolünü imzalamaya, tutanakları imzalamaya, gerekirse kararlara itiraza, gerekli yasal işlemleri takip ve neticelendirmeye, 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun kapsamında yayımlanan mevzuat hükümleri çerçevesinde Valilikler, Kaymakamlıklar, Belediyeler ve bunlara bağlı resmi kurumlarda adıma işlem yapmaya, taleplerde bulunmaya, ve yine niteliklerini belirttiğim taşınmazlar ile ilgili olarak her türlü takyidatları, şerhleri, muhdesatları ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine, Vakıflar Müdürlüklerine müracaatla kaldırmaya, temiz kağıtlarını almaya, yatırılması gereken her türlü vergi, rüsum ve harçlarını yatırmaya, fazla yatanları talep ile geri almaya, ahz-u kabza, ilgili Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinde yapılması gereken tüm iş ve işlemleri başından sonuna kadar takip tanzim ve imzalamaya, bu hususlarla ilgili olarak düzenlenecek olan tüm resmi evrak ve belgelerin tamamını tanzim ve imzalamaya, iş bu vekaletnameden kayıt ve suretler almaya, çıkartmaya, bu hususlarda yapılması gereken her türlü iş ve işlemleri yapmaya, takip etmeye ve imzası ile neticelendirmeye…

[1] Ali Yüksel (PhD), Kentsel Dönüşüm Amaçlı Kooperatifler, Yıldız Üniversitesi Kentsel Dönüşüm Sempozyumu, 2023
[2] Uzun, Pınar Şenol; Vekaletsiz İş Görmede İş Görenin Hukuki Durumu
[3] Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 2, İkinci Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012. Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 2, Birinci Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2010. Naklen; Şenol ‘’ 818 sayılı eBK ve 6098 sayılı TBK’nın iktisap edildiği İsviçre’nin yeni öğretisinde ise bu ayrım dörtlü bir şekilde yapılmıştır. Bu ayrıma göre vekaletsiz iş görme, caiz gerçek vekaletsiz iş görme, caiz olmayan gerçek vekaletsiz iş görme, iyiniyetli gerçek olmayan vekaletsiz iş görme ve kötüniyetli gerçek olmayan iş görme olarak dörtlü ayrıma tabidir.’’
[4] Konuralp, Ayşen Çilenti, Türk Hukukunda Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme Ve Hukukî Niteliği Konusunda Bir Değerlendirme, TBB Dergisi 2020 (146),s.155-185.
[5] Yarg. 13. HD E 1990/4646 K. 1990/4682 “Anılan sözleşme, BK’ nın 111 ve 112. maddelerinde düzenlenmiş “üçüncü şahıs yararına sözleşmedir”, gerçekte de “üçüncü şahıs yararına sözleşme” sözleşmenin tarafı olmayan bir şahsa, onun yararına bir edim kararlaştırılmasıdır. Sözleşmenin taraflarından biri ( borçlu ) diğerine karşı ( alacaklı ) bir üçüncü şahsa ( =yararlanma ) edimi ifa edeceğini yükümlenmektedir”. (kazanci. com; Erişim Tarihi: 31.05.2019).Naklen; Konuralp.

AV. ALİ YÜKSEL

Paylaş
Paylaş