Arsa malikleri ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ; arsa sahibinin taşınmazı üzerine müteahhit tarafından yapı inşa edilmesi ve karşılığında da arsa sahibinden sözleşmedeki oranda arsa payının alınmasını içeren, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu karma bir sözleşmesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamda Müteahhit tarafından alacağı arsa payı/arsa payı karşılığı bağımsız bölümler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte sözleşme dışı üçüncü kişilere genellikle inşaat yapımının finansmanının sağlanması amacıyla satılmaktadır. Müteahhitten inşaat tamamlanarak iskan alınmadan üçüncü kişiler tarafından bağımsız bölüm satın almak daha uygun fiyatlı satılması nedeniyle cazip görünse de hem sözleşmenin tarafları arsa sahipleri ve müteahhit hem de müteahhitten satın alan üçüncü kişiler açısından çeşitli hukuki sorunlara yol açabilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde mevcut imar durumuna, yapı ruhsatına ve projesine, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek , meydana getirilen yapıyı sözleşmeye uygun olarak arsa sahiplerine teslim etmektir.
Bu kapsamda Arsa sahiplerinin arsa paylarını ve bağımsız bölümleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile belirlenen şart ve koşullarda müteahhide veya onun göstereceği 3. kişilere devir etmesi sözleşme kapsamında yerine getirmesi gereken bir edimdir. Müteahhidin sözleşme kapsamında edindiği yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak ifa etmiş olmasına rağmen, arsa maliklerinin devir borcunu yerine getirmemesi arsa maliklerinin temerrüdü sonucunu doğuracaktır.
Üçüncü kişi ise, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan ve müteahhitten taşınmaz satın alan kişidir.
Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit ile üçüncü kişiler arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilerin haklarının kapsamı Müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tüm edimlerini noksansız yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazanmış olmasına bağlıdır. Bu halde, Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler, Türk Borçlar Kanunu m. 183-194. Maddeleri uyarınca arsa sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, tapu iptal tescil talepli olarak, asliye hukuk mahkemesinde arsa maliklerine ve müteahhide karşı dava açabileceklerdir.
Müteahhit tarafından sözleşme kapsamında edimlerin ifa edilmemiş olması halinde ise, inşaatın gelinen aşamasına göre arsa maliklerinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmeleri mümkündür. Müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde , Yargıtay Kararı – İBBGK., E. 2024/1 K. 2025/2 T. 16.5.2025 kararı gereği; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri İddiaları dinlenerek, iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiği yönünde karar verilmiştir. Ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde ise taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir. Bu kapsamda Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunacaktır.
Av. Şeyda Kaya Gür
