Medeni Kanun’daki şufa ile ilgili maddeler 2025’de geceyarısı operasyonu denilecek bir şekilde aniden değişmişti. Şimdi yanlış AYM’den döndü:
ŞUFA DAVASINDA ÖNEMLİ GELİŞME: KANUN İPTAL OLDU…
Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla yeni düzenlemenin önemli hükümlerini iptal etti:
Kararın ana gerekçesi:
Önalım hakkı kullanılırken üçüncü kişiye yapılan satışın gerçek satış bedeli mi, yoksa taşınmazın mahkemece belirlenecek rayiç bedeli mi esas alınmalıdır?
AYM çoğunluk üyeleri; 2025 yılında getirilen rayiç bedel esasını Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Bu, paylı mülkiyette önalım davalarının uygulaması bakımından önemli bir değişikliktir.
Önceki düzenlemeye bakarsak:
Kanun’un 2025 değişikliğinden önceki durumu:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin eski ikinci fıkrası şöyleydi:
“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür”
Bu sistemde:
Önalım hakkı dava yoluyla kullanılıyordu.
Davacı, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırıyordu.
Hâkim, bu bedelin yatırılması için süre belirliyordu.
Bedel yatırılmadan davacı adına tescil kararı verilemiyordu.
Dolayısıyla esas olan, kural olarak tapuda gösterilen satış bedelidir.İstisnaları ise vardı.
24 Aralık 2025 tarihli kanun değişikliği:
24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle TMK 734/2 yeniden düzenlendi.
Yeni düzenleme şu esasları getirdi:
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Anayasa Mahkemesi bu konuda verdiği kararda aşağıdaki ana gerekçelerle kanunu iptal etti:
- Rayiç bedel ile gerçek satış bedeli farklı olabilir.
- Üçüncü kişi alıcının menfaatleri yeterince korunmamaktadır.
- Bedelin belirlenmesinde hukuki belirsizlik vardır.
- Mülkiyet hakkına getirilen sınırlama ölçülü değildir.
Kanun iptali 9 ay sonra yürürlüğe girecek. Devam eden davalarda bu 9 ayın mahkemelerin halen geçerli olan kanunu mu yoksa 9 ay sonra yürürlüğe girecek iptali mi uygulayacağı tartışması olacaktır.
Dr. Av. Arb. ALİ YUKSEL
