6306 sayılı kanun kapsamında dönüşümlerde kat irtifakının hangi aşamada ve arsa malikleri ve/veya arsa maliklerinin yetkilendireceği kişiler tarafından mı yoksa müteahhit tarafından mu kurulacağı, kat irtifakının kurulumunun müteahhit tarafından res’en veya arsa maliklerinin onayını almadan kurmasının mümkün olup olmadığı hususlarında uygulamada çok sık sorunlarla karşılaşıldığı görülmektedir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımları 634 sayılı Kanunun 3. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun 3. maddesi; “Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde, gelecekte kat mülkiyeti kapsamına alınacak olan inşa halindeki veya planlanan tek veya çok sayıda bağımsız bölümün, o arsanın maliki ya da ortak malikleri tarafından, mevcut yasal düzenlemelere uygun olarak tesis edilen ve Kat irtifakı, inşaatın iskan tamamlanmasına ve iskan alınarak kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanarak kat mülkiyetinin yeniden kurulmasına kadar geçerli olan geçici bir mülkiyet hakkıdır.
6306 sayılı kanun kapsamında bina dönüşümleri yapılırken binanın riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ile birlikte tapuda ilgili taşınmaz için “riskli yapı” şerhi işlenir. Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. ilgili idare tarafından verilen süre içerisinde Arsa Malikleri tarafından ve/veya Arsa maliklerinin müteahhit firma ile anlaşma sağlamış olması durumunda anlaşılan müteahhit firma tarafından binanın yıkım ruhsatı alınarak yıkım gerçekleştirilmektedir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama işlemlerine ilişkin 6. Maddesi; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKI veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satısına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydası olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat is ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm is ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanunun 6. Maddesi kapsamında binanın yıkılması ile birlikte tapu kütüğünde tescil olunmuş olan kat mülkiyeti de tapudan terkin edilmekte, binanın cinsh tahsisi yapılarak tapuda “arsa” vasfına dönüştürülmektedir. Böylece yıkımı gerçekleştirilen binada artık kat mülkiyeti veya kat mülkiyeti bulunmayan binalarda kat irtifakı da ortadan kalkmaktadır.
Yıkım ile birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edildikten sonra, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında binanın yenilenmesi ile birlikte yeniden kurulma süreci ise arsa malikleri ile müteahhit firma arasında yapılacak yeniden yapıma ilişkin sözleşme kapsamında belirlenen şart ve koşullarda olmaktadır.
Arsa malikleri ile Müteahhit firma arasında imzalanan sözleşmede kat irtifakının inşaatın hangi safhasında ve kim tarafından kurulacağının açıkça düzenlenmesi önem arz etmektedir. Nitekim, sözleşmede belirlenen aşamaya gelinmesi ile birlikte Müteahhit tarafından kat irtifakı arsa maliklerinin izin ve muvafakati olmaksızın kat irtifakını res’en kurması mümkün değildir. Müteahhit tarafından kat irtifakının kurulabilmesi için Arsa maliklerinden noterde sözleşme imzalanırken sözleşmenin ekinde malikler tarafından verilen vekaletnamede “kat irtifakını” kurmaya ilişkin yetki bulunması zorunludur.
Arsa malikleri tarafından Müteahhide verilen vekaletnamede kat irtifakının kurulmasına ilişkin yetki bulunmaması halinde yetki vermeyen maliklerin ilgili tapu müdürlüğünde bizzat kat irtifakı kurulması için gerekli işlemleri yapması gerekmektedir. Bu halde, Müteahhidin sözleşme ile kararlaştırılan aşamaya gelinmesi ile birlikte Arsa maliklerine bildirimde bulunması ve kat irtifakının kurulması için belirlenecek günde ilgili tapu müdürlüğünde hazır bulunmasını talep etmesi gerekir.
Av. Şeyda Gür
