Bir yapının inşa edilmesini konu alan sözleşmelerde yüklenicinin (müteahhidin) meydana getirdiği yapıdaki eksiklik ve bozukluklardan dolayı kaç yıl sorumlu olacağı, sözleşmenin hangi kanun kapsamına girdiğine göre değişiklik gösterir. Türk hukukunda bu sorumluluk temel olarak Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde şekillenir. İlgili Kanunlara Göre Müteahhidin Sorumluluk Süreleri:
- Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Sorumluluk
Eser sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. TBK m. 478 uyarınca yüklenicinin ayıplı imalattan sorumluluğu eserin teslimi ile başlar ve kusurun ağırlığına göre ikiye ayrılır:
- Genel Zamanaşımı Süresi (5 Yıl):
Taşınmaz yapılarda (konut, iş yeri, fabrika vb.) ortaya çıkan ayıplar için dava açma zamanaşımı teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.
- Ağır Kusur Hâli (20 Yıl):
Müteahhidin ağır kusuru varsa örneğin statik projeye aykırılık, malzemeden çalma, deprem yönetmeliğine aykırı imalat yapının niteliğinebakılmaksızın zamanaşımı süresi 20 yıl olarak uygulanır.
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Sorumluluk
Müteahhidin, ticari veya mesleki amaçlarla hareket ederek konut veya tatil amaçlı bir taşınmazı tüketiciye satması hâlinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun devreye girer.
- Genel Zamanaşımı Süresi (5 Yıl):
Konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ayıplı maldan sorumluluk, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
- Ağır Kusur veya Hile Hâli (Süre Sınırı Yoktur): Tüketici işlemlerinde müteahhit ayıbı ağır kusur veya hile ile gizlemişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Yani tüketici,yapının ömrü boyunca ağır kusurdan doğan haklarını ileri sürebilir.
- Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu Kapsamında Sorumluluk
Devlet kurumları ve kamu idareleri tarafından ihale yoluyla yaptırılan yapım işleri 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi hükümlerine tabidir.
- Teminat Süresi (En Az 12 Ay): Yapının geçici kabulü ile kesin kabulü arasında geçen süredir. Şartnamede aksi belirtilmedikçe bu süre 12 aydan az olamaz.
- Kesin Kabul Sonrası Sorumluluk (15 Yıl): 4735 sayılı Kanun’un 30. maddesi uyarınca yapım işlerinde yüklenici ve alt yükleniciler, yapının fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapılmaması, hileli malzeme kullanılması ve benzeri nedenlerle ortaya çıkan zarar ve ziyandan, kesin kabul onay tarihinden itibaren 15 yıl boyunca müteselsilen sorumludur.
- Ayıp Kavramı ve Türleri: Açık Ayıp ve Gizli Ayıp
Ayıp, müteahhidin meydana getirdiği yapıda sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre bulunması gereken niteliklerin eksik olmasıdır. Ayıplar ortaya çıkış biçimine göre ikiye ayrılır:
- Açık Ayıp: Yapının teslimi sırasında ilk bakışta görülebilen veya olağan bir gözden geçirme,basit bir control ile kolayca fark edilebilen bozukluklardır. Örneğin; duvarların boyasız olması, kırık camlar, kapı kollarının takılmamış olması veya fayansların çatlak döşenmesi açık ayıptır.
- Gizli Ayıp: Teslim anında olağan bir inceleme ile anlaşılamayan, yapının kullanılmasıyla veya zamanın geçmesiyle sonradan ortaya çıkan kusurlardır. Örneğin; ilk yağmurda çatının akması, kış gelince yalıtım eksikliğinden duvarların küflenmesi, tesisat borularının duvar içinde sızdırması veya beton dayanımının düşük olması gizli ayıptır.
- Ayıp Ortaya Çıktığında Ne Yapılmalı?
Yukarıda belirtilen 5, 15 ve 20 yıllık süreler dava zamanaşımı süreleridir. İş sahibinin veya tüketicinin bu sürelerden yararlanabilmesi için öncelikle ayıp ihbarı yükümlülüğünü kanunda öngörülen süreler içinde yerine getirmesi gerekir. Süresinde ihbar yapılmazsa eser mevcut hâliyle kabul edilmiş sayılır ve müteahhit (ağır kusur veya kasten gizleme hâlleri hariç) sorumluluktan kurtulur.
- İhbar süreleri, sözleşmenin ve tarafların niteliğine göre değişiklik gösterir:
- Açık Ayıplarda İhbar Süreleri :Ticari İş ve Tacirler Arası Sözleşmelerde (2 ve 8 Gün): Tarafların her ikisinin de tacir olduğu örneğin bir şirketin iş yeri, fabrika veya ticari bina yaptırması ticari işlerde Türk Ticaret Kanunu uygulanır. Bu durumda ayıp teslim sırasında açıkça belliyse 2 gün, basit bir inceleme ile ortaya çıkacaksa 8 gün içinde müteahhide bildirilmelidir.
- Adi Eser ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde (Makul Süre): Arsa sahibi gerçek kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmelerde kanunda sabit bir gün sayısı yoktur. İş sahibi, yapıyı teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve bulduğu açık ayıpları makul bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır.
- Tüketici İşlemlerinde (5 Yıllık Zamanaşımı İçinde): Tüketici, açık ayıpları 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan makul bir sürede bildirebilir.
- Kamu İhale Sözleşmelerinde: Geçici kabul muayenesi sırasında tespit edilen açık eksiklik ve ayıplar muayene komisyonunca tutanağa bağlanır ve idarece belirlenen süre içinde yükleniciye tamamlattırılır.
- Gizli Ayıplarda İhbar Süreleri:
- TBK ve Ticari İşlerde (Derhâl / Gecikmeksizin): Teslim anında fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan gizli ayıpların, ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin (derhâl) müteahhide bildirilmesi şarttır .
- Tüketici İşlemlerinde: Tüketici, sonradan ortaya çıkan gizli ayıpları 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde (müteahhidin ağır kusuru veya hilesi varsa herhangi bir süre sınırı olmaksızın) müteahhide bildirebilir.
- Kamu İhale Sözleşmelerinde: Geçici kabul ile kesin kabul arasındaki teminat süresi (en az 12 ay) boyunca ortaya çıkan gizli ayıplar idarece yükleniciye bildirilir; kesin kabulden sonra ise 15 yıllık sorumluluk süresi işler.
- İhbarın Şekli ve Seçimlik Haklar:
İspat kolaylığı açısından ayıp ihbarının mutlaka noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) yoluyla yazılı olarak yapılması gerekir. Süresinde ihbarda bulunan iş sahibi veya tüketici; ayıbın giderilmesini (onarım), ayıp oranında bedelden indirim yapılmasını, mümkünse eserin yeniden yapılmasını veya ayıp katlanılamayacak derecede ağır ise sözleşmeden dönmeyi talep edebilir. (Tüketici Kanunu’nda ayrıca teslimden itibaren ilk 6 ay içinde ortaya çıkan ayıplarda ayıbın teslim anında var olduğunun kabul edilmesi ve “ayıpsız misli ile değişim” veya “bedel iadesi” gibi özel seçimlik haklar da mevcuttur.
- Teslim Kavramı ve Sürelerin Başlangıcı
Müteahhidin sorumluluk sürelerinin işlemeye başlaması için yapının hukuken ve fiilen teslim edilmiş olması gerekir. Teslim Hukuken Nasıl Olmalıdır? Bir yapının hukuken teslim edilmiş sayılabilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:
- Fiili Teslim (Zilyetliğin Devri): Yapının tamamlanarak anahtarlarının iş sahibine veya tüketiciye teslim edilmesi ve yapının fiilen kullanıma sunulmasıdır.
- Hukuki Teslim (İskân / Yapı Kullanma İzin Belgesi): Yapının onaylı projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığını gösteren Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (İskân) belediyeden alınmış olmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; inşaat bitmiş ve anahtar verilmiş olsa dahi, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça iskân ruhsatı alınmadan hukuken geçerli bir teslimden söz edilemez. Ancak iş sahibi iskânsız yapıyı ihtirazi kayıt (çekince) koymadan teslim alıp kullanmaya başlamışsa, fiili teslim tarihi zamanaşımının başlangıcı kabul edilir.
- Süre Geçici Kabulde mi Yoksa Kesin Kabulde mi Başlar?
Bu ayrım, sözleşmenin özel hukuk (TBK/TKHK) veya kamu ihale hukuku (4735 sayılı Kanun) kapsamında olmasına göre farklılık gösterir:
Özel Hukuk Sözleşmelerinde (TBK ve TKHK): Özel inşaat sözleşmelerinde “geçici kabul” ve “kesin kabul” ayrımı bulunmamaktadır. Süre, yapının eksiksiz tamamlanıp teslim edildiği (veya teslim tutanağının imzalandığı) tarihte başlar.
- Kamu İhale Sözleşmelerinde: Yapı önce geçici kabul ile idareye teslim edilir ve teminat süresi başlar. Bu süreçte ortaya çıkan eksiklikler yükleniciye tamamlattırılır. Ardından yapılan kesin kabulün onaylandığı tarihte ise yüklenicinin 15 yıllık yasal sorumluluk zamanaşımı işlemeye başlar.
- Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumluluğu
Yapıdaki ayıplardan ve imalat kusurlarından yalnızca müteahhit değil, inşaat sürecini denetlemekle yükümlü olan yapı denetim kuruluşları da sorumlu tutulabilir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri ve laboratuvar görevlileri; yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından müteahhit ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bu yasal sorumluluk süresi; yapının taşıyıcı sisteminden kaynaklanan hasarlarda yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alındığı tarihten itibaren 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlardaki hasarlarda ise 2 yıl olarak uygulanır.
Saygılarımla
Av. Talha ÇOBAN
